e-mail:
ibeteta@prodigy.net.mx
Tel. 52 (55) 5540 2229 y
52 (55) 5520 5828
Ignacio Beteta V.
Vivienda y Crédito  
Hipotecario  
en México  
  Inicio   Artículos   Presentaciones   Estadísticas Hipotecarias   Contacto   English - in construction  
 

La problemática de la vivienda en México en 2008:
lecciones de una etapa transitoria.

Por: Ignacio Beteta V.

- La cartera vencida hipotecaria se eleva ante la presión de precios de alimentos - Los subsidios a gas y gasolina protegen el poder de compra -¿hasta cuando? - Los costos de construcción y desaceleración en el empleo reducen la velocidad de ventas - Los incrementos en el costo de fondeo de largo plazo aún no se refleja en mayores tasas de interés de hipotecas.

Los mayores precios de alimentos importados reduce el ingreso disponible de la población, lo que dificulta cumplir con el pago de las hipotecas, sobretodo en aquellos créditos donde el pago está indizado al salario mínimo.

Cabe señalar, que hasta el momento, los subsidios al gas y a la gasolina han servido como mitigantes ante el incremento en los precios de los alimentos. El 25 de mayo de 2008 el Lic. Felipe Calderón anunció como una de - Las Acciones en Apoyo a la Economía Familiar- que continuará el apoyo al precio de la gasolina y del gas LP, para lo cual se destinarán cerca de $200 mil millones de pesos al año que serán cubiertos por los recursos excedentes del mayor precio del petróleo.

La gran interrogante: ¿Hasta cuándo se mantendrá este subsidio, cuando se importa, a precios mucho más elevados, que el 40% de la gasolina que se utiliza para consumo interno. Como punto de referencia, en EUA, el precio de la gasolina es 50% mayor al de México.

Como consecuencia del alza en el costo de la vida, se ha registrado un incremento generalizado de la cartera vencida hipotecaria. Cabe señalar que no son comparables los índices entre las diferentes instituciones otorgantes de los créditos, pero lo relevante es la tendencia ascendente en la cartera de las Sofoles y Sofomes, que pasó de 5% en marzo de 2007 a 7.17% en junio 2008 y, aunque en menor grado, la cartera de vivienda de la Banca Comercial también reporta un incremento del 2.4% al 2.9% en ese mismo periodo.

El caso del Infonavit es diferente, ya que viene de un proceso de saneamiento de su cartera y logró en diciembre 2007 un nivel de 4%, no obstante repuntó a 4.2% en junio de 2008.

Por otra parte, la construcción de la vivienda tendrá que afrontar dos factores adversos:

El primero de ellos, se refiere al aumento en los costos de construcción lo que presiona a la alza el precio de las viviendas y como consecuencia se reduce el número de clientes potenciales para las viviendas ya terminadas o en proceso de construcción.

Por otra parte, ante la desaceleración del ritmo de actividad económica se ha reducido en el transcurso del primer semestre del presente año la tendencia de creación de nuevos empleos respecto del año pasado.

Los mayores costos de construcción y la incertidumbre del empleo y la desaceleración en la creación de nuevos empleos reducen la velocidad de venta de viviendas.

Adicionalmente, existen presiones en las tasas de interés de las nuevas hipotecas ante el mayor costo en el fondeo de largo plazo.

No obstante la problemática señalada, se estima que la economía crecerá alrededor del 2.7% durante el presente año 2008 y que el otorgamiento de crédito hipotecario lo hará en cerca de 7.4% que responde a alrededor de 800 mil créditos.

A la fecha no se observa un deterioro importante en el nivel de ventas, aunque es importante darle seguimiento a su comportamiento en los próximos meses, así como incorporar en las estrategias de las empresas elementos de precaución ante un entorno económico incierto.

La situación actual es simplemente un ejemplo de una de las fases difíciles por la que atraviesan la industria de la vivienda y del financiamiento hipotecario donde la vida de las construcciones es de más de 50 años y su financiamiento de hasta 20 y 30 años, por lo que no se puede reaccionar con pánico con acciones irracionales.

Sin embargo, son momentos de reflexión que deben analizarse y donde siempre existen importantes lecciones.

Como recomendaciones generales, deben considerarse:

- Otorgar créditos bancarios, preferentemente en pesos y con tasas de interés y pagos fijos y no indizados al salario mínimo. - Analizar la capacidad de compra de los acreditados en mercados específicos ya que puede presentarse saturación en algunos segmentos, donde es conveniente posponer las construcciones. - Evitar el sobreendeudamiento de los acreditados al adquirir financiamiento adicional como es el de tarjeta de crédito, consumo, automotriz, etc. - Analizar la conveniencia de reducir el margen de utilidad vs. incrementar la velocidad de ventas con promociones especiales. - Innovar estrategias de venta y promoción en nichos específicos de clientes. - Aplicar seguros de desempleo en los créditos hipotecarios. - Integrar el pago de predial y de mantenimiento en los pagos mensuales de las hipotecas con el objeto de dar mayores garantías de que se conservarán los inmuebles en buen estado para que adquieran mayor plusvalía.

Comentarios y sugerencias: ibeteta@prodigy.net.mx
Página web:ibeteta.com

 Sitios Relacionados
Inicio    |    Contacto     |     English

Copyright © 2005 Ignacio Beteta. Todos los derechos reservados.
Contacto: Ignacio Beteta V.
Telefonos: 52 (55) 5540 2229 y 52 (55) 5520 5828
e-mail: ibeteta@prodigy.net.mx