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Ajuste de los precios de vivienda en México en 2009, en un mercado debilitado y con presión en los costos.

Autor: Ignacio Beteta V.

• La turbulencia financiera y económica internacional, que han caracterizado el año 2008 tendrá como consecuencia que se ajusten los precios en el mercado de vivienda en 2009. Es previsible que presenten una ligera disminución en el primer semestre, seguido de un incremento en la segunda mitad del año.

• El segmento más afectado será el de vivienda media y residencial.

El siguiente análisis presenta la interrelación de los factores de la Demanda y Oferta que determinarán los precios del mercado de la vivienda en 2009.

I. DEMANDA

La problemática que afrontará el mercado de vivienda media y residencial para 2008 - 2009 estará marcada principalmente por:

• Debilitamiento de la demanda por vivienda, originado principalmente por la inseguridad en la permanencia del empleo lo que puede interpretarse con el Índice de confianza del consumidor que ha venido sufriendo una significativa caída desde abril de 2008.

• No obstante la turbulencia internacional y la presión sobre el tipo de cambio peso/dólar, las tasas de interés de los créditos hipotecarios sólo han aumentado ligeramente a partir de los desajustes en los mercados financieros globales que, según datos de Banxico, al mes de octubre de 2008, registran un promedio de 12.55%, lo que representa menos de un punto porcentual respecto del nivel más bajo alcanzado en ese año. Cabe señalar que algunas instituciones financieras mantienen estímulos para los clientes que paguen oportunamente, lo que reduce la tasa de interés efectiva para el cliente.

B. OFERTA

Ante la desaceleración de la actividad económica, se ha elevado el inventario de vivienda en proceso de construcción y de unidades sin vender, lo que es más evidente en el mercado de vivienda media y residencial. Adicionalmente a esta problemática, este tipo de vivienda se enfrenta a un problema adicional que es el incremento en los costos de construcción.

• La turbulencia financiera internacional ha afectado a los costos de construcción, principalmente a través de la depreciación del peso frente al dólar. Dicha la variación en la paridad peso/dólar ha aumentado en un 30% en los últimos tres meses de 2008, lo que anula los beneficios de la baja de los precios internacionales de los materiales cotizados en dólares.

Como ejemplo de ello, el cobre y el aluminio registran en octubre de 2008, un precio en dólares semejante al de hace tres años y de la mitad de lo reportado a mediados de este mismo año.

Sin embargo, debido al efecto de la depreciación en el tipo de cambio, los precios de esos materiales en términos de pesos, prácticamente no reportan ninguna disminución significativa.

• Por otra parte, la mano de obra que representa alrededor del 30%% del costo de la construcción previsiblemente tendrá un aumento cercano al 5% a partir de enero de 2009, de acuerdo con el incremento de los salarios mínimos.

• En los últimos cinco años el costo de la mano de obra se ha comportado de manera semejante a la inflación. Por cada peso de incremento en el costo de la mano de obra los materiales de la construcción se han elevado aproximadamente en 1.30, es decir un 30 % adicional.

C. INTERRELACIÓN DE LA DEMANDA Y OFERTA PARA DETERMINAR LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS.

Conclusiones:

1. Ante el debilitamiento de la economía y la inseguridad en el empleo a finales de 2008 los desarrolladores de vivienda mantuvieron fijos sus precios para contrarrestar la disminución en la velocidad de ventas. La primera mitad del año 2009, posiblemente sea la más crítica en cuanto a sobreoferta de inventarios, ya que se estarán concluyendo obras en proceso y el debilitamiento de la demanda será más evidente.

2. Los desarrolladores que se vean presionados por la falta de ventas y por los intereses del crédito puente, tenderán a ofrecer descuentos para desplazar sus inventarios, no obstante que ello sea a costa de sus utilidades.

3. De reactivarse la economía en el segundo semestre del 2009, se esperará un ligero fortalecimiento de la demanda y una menor oferta de vivienda terminada. Esto será consecuencia de la falta de nueva oferta de vivienda ante el menor otorgamiento de créditos puente que se agudizó a partir del segundo semestre de 2008.

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Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de la Vivienda, Canadevi, en el Suplemento Voz de la Vivienda de enero 2009.

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