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Ignacio Beteta V.
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La pérdida de empleos y la cartera vencida de crédito hipotecario

Por: Ignacio Beteta V.

Las Instituciones financieras, al otorgar créditos, incurren en riesgos de probable falta de pago por parte de sus acreditados cuando se les presentan circunstancias adversas durante la vida del crédito que no estaban presentes al momento de otorgarse el financiamiento. Mediante el diseño de políticas de crédito, dichas instituciones dictan criterios que tienen como objetivo seleccionar adecuadamente a su clientela para mantener el riesgo de crédito dentro de rangos preestablecidos. Dentro de dichos criterios, los lineamientos más comunes son:
• LTV ("Loan to value") máximo: porcentaje que limita el monto del crédito por otorgarse respecto del valor de la vivienda
• PTI ("Payment to income") máximo, proporción que indica el monto máximo del ingreso que se puede destinar al pago mensual del crédito
• DTI ("Debt to income") máximo, que señala el porcentaje máximo del ingreso del acreditado que puede destinar a cumplir con los pagos mensuales del total de sus adeudos.
Existen, sin embargo, otras variable que se encuentran fuera del control de la Institución Financiera, por lo que requiere aplicar mitigantes para reducir el riesgo de los créditos otorgados, tal y como se señala a continuación:

Fuente de riesgoElemento mitigante
• DesempleoSeguro desempleo
• Variaciones en las tasas de interésCréditos a tasas fijas
• InflaciónCréditos con pagos fijos o con pagos indexados al salario mínimo
• Destrucción del inmueble por fenómenos naturales: inundaciones, terremotos, deslaves, huracanes, etc Seguro de daños
• Muerte o incapacidad laboralSeguro de vida e invalidez
• Recesión económica o reducción fortuita de los ingresos del acreditadoReestructura de crédito u otorgamiento de crédito adicional de corto plazo

Adicionalmente, en caso de que el acreditado incurra en cartera vencida, la Institución Financiera podrá hacer uso del SCV, Seguro de Crédito a la Vivienda, que deberá contratar con anterioridad al otorgamiento del crédito, y el cual le garantiza cubrir primeras pérdidas hasta del 25% del saldo del crédito al momento de la adjudicación del inmueble.
Ante el escenario de riesgo que presenta la cartera de crédito hipotecario, el presente artículo tiene por objeto analizar el efecto de la crisis económica que se gestó a mediados del año 2008 y que se prolongó al menos durante los primeros seis meses de 2009. Para ello se llevó a cabo un análisis estadístico de la correlación entre la variación del empleo en los diferentes estados de la República Mexicana y el nivel de cartera vencida de los créditos hipotecarios.

Asimismo, se llevó a cabo el siguiente ejercicio a través de la definición de las siguientes variables:
• Variación en el empleo. Se consideró como base, al número de trabajadores permanentes registrados como derechohabientes del IMSS para diciembre de 2007 en las principales ciudades del país, las cuales se agruparon de acuerdo con el Estado de la República correspondiente. Posteriormente se registró el aumento o reducción porcentual de los empleados registrados al mes de septiembre de 2009. La fuente de información utilizada fue el IMSS.
• Cartera vencida.- Se consideró el Indice de cartera vencida hipotecaria al mes de septiembre 2009, la cual considera la relación del número de créditos con más de seis mensualidades vencidas respecto del total de créditos vivos. El universo de la muestra comprende los créditos otorgados por la Banca, las Sofoles y Sofomes e Infonavit. La fuente de información utilizada fue la Asociación Hipotecaria Mexicana.

A continuación se presentan los resultados correspondientes:
Coeficiente de correlación de -61%, que significa que el 61% del nivel de cartera vencida puede ser explicada por la variación en el empleo. El signo refleja que a mayor pérdida en el nivel de empleo, el nivel de cartera vencida es más alta.
Descripción Gráfica, que ilustra lo señalado en el punto anterior.

Análisis Estatal. Hay estados que presentan desviaciones importantes respecto de la tendencia generalizada, lo que requiere de análisis específico.
Tal es el caso de Chihuahua, donde se localiza Ciudad Juárez, que reporta la mayor pérdida de empleo de la muestra y donde la cartera vencida se encuentra por debajo del nivel que en promedio le correspondería. Esto se debe a que la mayor parte de los acreditados son acreditados del INFONAVIT, entidad financiera que proporciona programas de apoyo en caso de contingencia.
Los casos de Sinaloa y Veracruz presentan una situación totalmente opuesta. De acuerdo con el análisis, en estos Estados aumentó el empleo, y sin embargo, el nivel de cartera vencida es anormalmente elevado. Ello puede deberse a que son entidades que han sido azotadas por fenómenos naturales como los huracanes y donde, en el caso específico de Veracruz, el proceso judicial protege a los clientes morosos para no ser desposeídos de la vivienda que adquieren con su crédito.

Conclusión: El crédito hipotecario, al ser un financiamiento de largo plazo, está sujeto a un sinnúmero de contingencias para lo cual las Entidades Financieras deberán instrumentar diferentes medidas para mitigar los riesgos de incumplimiento de pago y, en el peor de los casos, considerar el costo de reposesión de la vivienda en caso de adjudicación de la misma. Entre dichos acciones, deberán considerarse:
• Originación correcta de los créditos, lo que requiere de la aplicación correcta de políticas de crédito y de un control estricto del proceso de otorgamiento.
• Estudio de las características específicas de cada localidad para evaluar los riesgos correspondientes que puedan afectar los patrones de pago de los créditos para dictaminar el riesgo que dé lugar al diseño de los productos hipotecarios específicos y emplear los mitigantes adecuados.
• Disponibilidad de información oportuna del comportamiento de la cartera hipotecaria otorgada por cada institución con la factibilidad de agruparla con diversos criterios para su evaluación.

Mayor información de los datos estadísticos que se mencionan los puede consultar en el ANEXO

Comentarios y sugerencias: ibeteta@prodigy.com.mx

Artículo publicado por la CANADEVI en su REVISTA VIVIENDA MEXICANA del mes de noviembre de 2009.

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