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Ignacio Beteta V.
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¿Cómo se modifica la mensualidad ante la variación en tasa de interés, comisión y plazo del crédito hipotecario?

Por Ignacio Beteta V.

La guerra entre bancos y sofoles por la colocación de créditos para la compra de vivienda media y residencial hizo que en 2005 se haya hecho complejo el campo para la elección de las mejores condiciones financieras de un crédito hipotecario, tanto para elegir una institución financiera otorgante, como para cambiar la Institución que mejore las que ya hubiera contratado.

El menú de opciones para contratar un crédito hipotecario es amplio, pero las tasas de interés resultan el factor con mayor peso específico para lograr las mensualidades más bajas, que resultan lo más atractivo para el usuario final.

Los beneficios del análisis surgen principalmente de evaluar el efecto en el pago mensual de los diferentes niveles de la tasa de interés, la comisión por apertura y el plazo. Por ejemplo si la tasa de interés varía 1% el pago varía en 5%; en cambio, si la comisión de apertura varía 1%, el pago correspondiente varía en 1%; y finalmente si el plazo se alarga en 5 años, el pago total se puede llegar a reducir hasta en 8% (ver recuadro).

A nivel secundario se analizan variables que definen toda la condición crediticia, tales como programas de incentivos para los acreditados que se mantengan al corriente con los pagos, que se pueden reflejar en la quita de determinadas mensualidades -que termina disminuyendo la tasa- o la disminución gradual en la tasa de interés inicialmente contratada. Esta práctica además de fomentar la cultura del pago oportuno representa un ahorro significativo para los acreditados que puede ascender a un mes completo por año o la reducción en el importe de las mensualidades a pagar por la baja de intereses. En éste caso, a medida que se incrementa la reducción en la tasa, aumenta el ahorro de los intereses, con la única condición de que el acreditado se mantenga al corriente con sus pagos.

El efecto financiero de este incentivo tiene como medida el efecto en la tasa de interés que se reducirá en la medida que: aumente el número de mensualidades que puedan ser reducidas, así como su ubicación, es así que la tasa nominal de 12% puede llegar a reducirse por debajo de 10%.

Otros conceptos que se consideran al calcular el pago mensual son las primas de seguro de vida y de años, las comisiones por administración o el seguro de empleo, que en algunos casos si bien implican costos adicionales, también conllevan beneficios que la institución que presta el dinero brinda a su cliente. De allí se desprende la importancia de un marco con estabilidad económica y con libertad competitiva entre los agentes intermediarios, bancos y sofoles, independientemente de los factores que fijen las condiciones crediticias mencionadas.

Variables en el pago mensual:

A continuación se ejemplifica la variación en el pago mensual como resultado de la modificación en las principales condiciones del crédito: Tasa de Interés / Plazo / Comisión por apertura.

Definición del caso:

El punto de partida para este análisis es un crédito por $1,000,000 de pesos con una tasa de interés fija del 12% anual , comisión por apertura de 0% y plazo de 15 años, bajo un esquema de pagos mensuales fijos. Bajo estas condiciones, sin considerar el pago por primas de seguros u otros gastos relacionados con el crédito, el pago mensual correspondiente es de $12,002. pesos

Comentarios y sugerencias: contacto

Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI, en el Suplemento Voz de la Vivienda de noviembre de 2005

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