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Ignacio Beteta V.
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¿Cómo inicia 2009 para el sector vivienda?
1. La meta oficial
2. El entorno económico: inflación, tasas de interés y empleo
3. Perspectivas

Por: Ignacio Beteta V.

1. La meta oficial

Se confirma que el impulso al sector vivienda es uno de los elementos que utilizará el gobierno federal como estímulo a la economía ante la desaceleración macroeconómica.

De acuerdo con las estimaciones presentadas por la CONAVI, el volumen de créditos para adquisición de vivienda en 2009, será en torno a 700 mil, cifra semejante a la que arrojó el cierre de 2008, con un monto Cde inversión de $297 MM que comparado con la de 2008, solo representa un incremento nominal de 5.7%.

De esta manera la estructura de colocación del valor de créditos para vivienda se estima que se estructurará de la siguiente manera:

Consideraciones:

Infonavit.- De la meta de 500 mil créditos, 50 mil dependerán de los recursos que se obtengan por la emisión de títulos en los mercados financieros.

Fovissste.- Para complementar los 43 mil millones de pesos necesarios para el programa 2009 tiene proyectada realizar una emisión por 20 mil millones de pesos, que en su caso sería la primera bursatilización de cartera en su historia.

2. El entorno en el sector vivienda en 2009.

2009 inicia en México con el siguiente comportamiento en los indicadores económicos del sector vivenda.

a. Presión al alza en las tasas de interés hipotecarias no obstante la reducción de las mismas en los EUA.

b. Un tipo de cambio presionado cuyos efectos se verán sentir en el costo de los materiales de construcción y poder adquisitivo de la población.

Las mayores alzas se dejarán sentir en los materiales de importación y en aquellos precios que se ajustan a los estándares internacionales o cuyo poder monopólico en México les permiten fijarlos, tal como el caso del cemento y acero.

c. Reducción en los precios en dólares de insumos para la construcción a nivel internacional

El efecto final en los precios nacionales de materiales para la construcción será la combinación de:

• Presión al alza por tipo de cambio y ajuste de precios de monopolios.
• Reducción por baja en los precios internacionales y poco crecimiento en la actividad de la construcción.

De acuerdo con los indicadores de BANXICO, se tiene que los materiales relacionados con precios de los metales (acero, cobre) se han reducido a partir del segundo semestre de 2008, mientras que otros como el cemento continúan con incrementos constantes en pesos.

Si el tipo de cambio permanece por encima de los $13 pesos por dólar se comenzará a observar en 2009 un alza generalizada de precios de los materiales de construcción conforme se vayan reponiendo los inventarios.

d. Un aumento en el nivel de desempleo que será un indicador fundamental para evaluar el tamaño de los mercados.

3. Perspectivas.

A continuación se presentan escenarios económicos basados en la Encuesta Sobre Expectativas de los Especialistas en Economía del Sector Privado realizada en Enero de 2009

• Escenario A-1, con una mejora en las perspectivas y el Escenario A+1 con peores expectativa, en donde la base es el tipo de cambio de $14.50, que estamos observando en febrero de 2009.
Desde nuestro punto de vista, los detonantes de la actividad del entorno económico están dominados por factores externos, no obstante que los fundamentales de la economía interna se mantienen sanos, sobre niveles aceptables, es decir México no tiene control sobre el crecimiento de los EUA y el tipo de cambio se encuentra fuertemente presionado por las condiciones de liquidez internacionales.

Conclusiones:

• No obstante que se espera una mejora en la liquidez internacional, la bursatilización de las carteras hipotecarias estará sujeta a criterios de calificación más rígidos y restrictivos.
• La banca comercial y sofoles-sofomes tendrán una colocación de crédito semejante a la del 2008. En los mercados de vivienda media y residencial se prevé un menor nivel de actividad tanto por reducción en la demanda como por la falta de créditos puente dada la aversión al riesgo por parte de la banca y el endurecimiento en su costo.
• Por otra parte el Gobierno Federal impulsará como medida anticíclica la construcción de vivienda de interés social.
• La Sociedad Hipotecaria Federal jugará como banca de desarrollo un papel fundamental para mantener la liquidez para el otorgamiento de créditos puente y de créditos individuales.
• Por otra parte Infonavit y Fovissste mantendrán su esfuerzo por cumplir con las metas previstas, sin embargo se verá una reducción en el monto unitario de los créditos a cofinanciar.
• En caso de que el escenario A+1 sea el que prevalezca, podrá repercutir en el incremento de un punto porcentual en las tasas de interés hipotecario que representarán el aumento en el pago mensual entre 6 y 10% sobre los niveles actuales.

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Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de la Vivienda, Canadevi, en el Suplemento Voz de la Vivienda de marzo 2009

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