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¿Se ha sobreestimado el impacto de la edificación de vivienda como estímulo a la economía?

Por: Ignacio Beteta V.

La vivienda, su edificación y venta es, sin duda, una de las actividades económicas de mayor éxito en los últimos diez años, y más claramente en los últimos seis. Su dinámica se hace evidente en el momento en que se compara la evolución del PIB con la del otorgamiento de créditos hipotecarios, tal y como se presenta en la siguiente gráfica. De ella se desprende que la producción de bienes y servicios es 36% mayor en 2004 que en 1995, mientras que el otorgamiento de créditos hipotecarios se ha más que duplicado en ese periodo, estimándose que el número de créditos hipotecarios será 166% superior en 2004 que en 1995.

Para poder analizar si la edificación de vivienda, es motor o fruto del crecimiento económico, es necesario enmarcar el peso que tiene la producción de vivienda en la economía. De acuerdo con datos del INEGI para el año 2002, se tiene la información que se presenta en la siguiente gráfica acerca de la importancia de ésta en la economía.

De acuerdo con los datos presentados, el valor de lo edificado, incluyendo vivienda, edificios, centros comerciales, plantas industriales, carreteras, obras de infraestructura como puertos y plantas petroquímicas y generadoras de electricidad, representaron en el año 2002, el 6% del valor total de todos los bienes y servicios que se vendieron en el país.

Del valor de lo edificado el 55% correspondió a materiales de construcción y el 45% al valor agregado de la construcción, donde se incluye el costo de la mano de obra, los costos indirectos de las desarrolladoras, la plusvalía de los terrenos, las utilidades de los promotores, entre otros.

Asimismo, cabe destacar que la producción de vivienda representa un poco más de la mitad (54.5%) del PIB de la construcción.

Pensar en que la edificación de vivienda pudiera ser el motor del crecimiento del país sería exagerar su relevancia en la actividad económica así como una idea simplista si no se tiene en cuenta la limitante del mercado y del apoyo que requiere del sistema financiero.

En cuanto al mercado, debe entenderse que las viviendas deben ser vendidas a familias que cuenten con los recursos necesarios y que tengan la perspectiva de mantener ingresos que se eleven al menos al ritmo de la inflación, durante un periodo de al menos 15 hasta 25 años, plazo de la mayor parte de los créditos hipotecarios.

Por lo que respecta al apoyo del sistema financiero, es indispensable que existan créditos que permitan a los adquirentes de vivienda diseñar un plan de pagos mensuales acordes con su nivel de ingreso.

Del análisis anterior se puede concluir que:

• Una sola actividad económica es insuficiente como detonador del crecimiento del país.

• Una actividad económica no puede ser estimulada únicamente a través de la oferta, en este caso, en la edificación de vivienda, sino que su éxito dependerá de su interrelación con la demanda o mercado y del apoyo del sistema financiero.

• La vivienda se vende, en gran medida, con base en créditos, cuyos pagos provienen del ingreso de los compradores. Esto significa que para que el mercado de la vivienda crezca, es necesaria la creación de empleos con remuneraciones crecientes, así como mantener el entorno financiero estable que permita tasas de interés bajas para los créditos hipotecarios.

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Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI, en el Suplemento Voz de la Vivienda de octubre de 2004

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