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Ignacio Beteta V.
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¿Son comparables Autofinanciamiento y Créditos Hipotecarios?

Autor: Ignacio Beteta V.

El autofinanciamiento inmobiliario despega en la economía mexicana a partir de la crisis financiera en 1995, en que los acreditados vieron que los pagos de sus créditos hipotecarios se disparaban al haberse contratado bajo tasas de interés variables, y al mismo tiempo los bancos dejaron de ofrecer este tipo de financiamiento para la adquisición de viviendas.

Hoy, en 2007, 12 años después de la crisis, en el mercado se observa que crece la oferta de esquemas de autofinanciamiento inmobiliario, al mismo tiempo que la banca coloca créditos hipotecarios, con condiciones cada vez más atractivas para los acreditados. Con base en la evolución de estas opciones que ofrece el mercado para quienes desean adquirir una vivienda, a continuación se presenta un análisis comparativo de un esquema de autofinanciamiento con el de un crédito hipotecario y, posteriormente, un ejemplo numérico.

CONCEPTO CONCEPTO AUTOFINANCIAMIENTO CONCEPTO CRÉDITO HIPOTECARIO
Disponibilidad del financiamiento • Por sorteo - puede tardar 5 años o más.
• Por subasta - inmediato si se subasta el 50% del financiamiento solicitado
• El financiamiento se otorga con los recursos de las cuotas de las personas que integran los grupos
• Inmediato
• El crédito se otorga mediante los recursos de la entidad financiera
Requisitos del acreditado • No se requiere comprobar ingresos ni reporte de Buró de Crédito, aunque existen excepciones en algunas empresas.
• Constancia en el pago de sus cuotas del plan autofinanciamiento
•Necesario comprobar ingresos, aunque existen algunas alternativas y planes de ahorro
• Reportes satisfactorios de buró de crédito
Características del financiamiento • Poca flexibilidad en los productos ofrecidos
• Plazos de 5 a 20 años; más comunes son 14 y 15 años
• Cuota de inscripción
• Derechos por Subasta
• Derechos por Sorteo
• Los pagos pueden ser en pesos, ajustados mensual, semestral o anualmente por inflación, variaciones % del salario mínimo o algún otro factor pactado.
• El pago se integra por el pago de capital más cuota de administración e Iva y seguros
• Gran variedad de productos
• Plazos de 5 hasta 30 años
• Comisión por apertura de crédito
• Alternativas de pagos: fijos en pesos, con incrementos preestablecidos o ajustados al salario mínimo
• El pago se integra por el pago de capital e intereses y seguros
Riesgo del cliente para obtener su crédito • Que la empresa no le otorgue el financiamiento, no obstante el pago de sus cuotas • Ninguno, si logra cumplir con los requisitos de la institución
Otras ventajas • Flexibilidad en los requisitos del cliente
• Plan alternativo de ahorro hasta obtener el financiamiento
• Deducibilidad fiscal de los intereses reales
• Reducción en tasa o pagos a clientes puntuales
Mayor desventaja • Tiempo de espera
• Necesidad de recursos para subastar
• Requisitos (comprobación de ingresos y reporte de buró )
• Mayor número de trámites

Para comparar estos esquemas de financiamiento para la adquisición de vivienda, se utilizó un ejemplo de un importe de $1,000,000 de pesos, bajo el esquema de autofinanciamiento, en el cual se subasta el 50% de dicha cantidad para obtener los recursos de inmediato. De esta forma, por simplicidad se considera que el cliente, una vez inscrito en el programa de autofinanciamiento, obtiene un préstamo por un día por $500,000 para hacer la subasta; al obtener el financiamiento por $1,000,000, liquida el crédito que obtuvo por un día, y cuenta con $500,000 bajo el esquema de autofinanciamiento. Asimismo, debe considerarse que, al hacerse la subasta, la obligación de pagos se reduce de 15 (180 mensualidades) a 8.8 años (106 mensualidades), debido a que la subasta señalada de $500,000 corresponde a 74 mensualidades de $6,705. (ver ejemplo). El pago mensual se incrementa anualmente a un ritmo del 4%.

Los datos utilizados en el ejemplo corresponden a un promedio de los planes de tres empresas de autofinanciamiento y de cinco instituciones financieras que ofrecen créditos hipotecarios. En ambos casos se excluyen los costos de seguros.

En conclusión, el autofinanciamiento ofrece una alternativa interesante para obtener la adquisición de una vivienda, siempre y cuando el cliente no tenga la necesidad de subastar de inmediato y vea este esquema con un matiz de instrumento de ahorro. Si en el ejemplo anterior, obtiene antes de los 5 años el financiamiento de $1,000,000, su tasa de interés implícita será menor a la 11.75% del banco.

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Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de la Vivienda, Canadevi, en el Suplemento Voz de la Vivienda de diciembre 2007.

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