e-mail:
ibeteta@prodigy.net.mx
Tel. 52 (55) 5540 2229 y
52 (55) 5520 5828
Ignacio Beteta V.
Vivienda y Crédito  
Hipotecario  
en México  
  Inicio   Artículos   Presentaciones   Estadísticas Hipotecarias   Contacto   English - in construction  
 

VIVIENDA 2001-06: GRANDES RETOS Y LECCIONES PARA OTROS SECTORES

Por: Ignacio Beteta V.

¿Se cumplirá la meta de las 750,000 viviendas?

La meta de vivienda para 2006 es la construcción de 750,000 unidades, número que se fijó con base en la estimación anual de 735,000 nuevos hogares que se formarían para ese año en nuestro país. Aunque no hay una forma precisa de validar el número de viviendas construidas anualmente en el país por falta de estadísticas al respecto, se puede utilizar, como una aproximación, al número de créditos otorgados para la adquisición de vivienda.

Esto se debe a que se otorgan créditos para vivienda usada, pero también hay viviendas que se construyen sin financiamiento, es decir, con recursos de los propietarios. En la gráfica se observa que la brecha entre la formación de nuevos hogares y la construcción de nuevas viviendas, se ha reducido. Cabe señalar que si además se desea disminuir el déficit habitacional, calculado en más de 4,000,000 de viviendas, es necesario superar la meta señalada, lo cual implica de estrategias adicionales que se mencionan al final del presente artículo.

Al respecto, de acuerdo con las cifras al mes de agosto 2006, se han otorgado 400,763 créditos para adquisicióm, lo que indica que para fin de año, si se aplica el mismo ritmo de otorgamiento del año anterior, se estima un cierre probable de 690,000 créditos.

No obstante que esta cifra de 690,000 créditos es menor a la meta de las 750,000 viviendas, debe considerarse como un gran logro, ya que su desviación es menor al 10% y cobra una gran relevancia si se considera que en 2001 se otorgaron 327,000 créditos, cifra que representa menos de la mitad de las del presente año.

Con base en el alto dinamismo del sector vivienda, lo más relevante es analizar los factores más importantes que permitieron detonar la construcción y venta de vivienda, los cuales se mencionan a continuación:

a.- La estabilidad económica que permitió ofrecer créditos hipotecarios con pagos cada vez más reducidos y con menor riesgo para el acreditado, como resultado del control de la inflación y la baja en las tasas de interés. La evidencia más palpable de la evolución de los créditos hipotecarios se observa en los créditos con tasa de interés en pesos, inicialmente fija, pero con reducciones para los clientes cumplidos, así como esquemas a mayor plazo, hasta 30 años y con menor enganche.

b.- Las reformas Institucionales han sido fundamentales para modernizar un sector donde los organismos de vivienda INFONAVIT, FOVISSSTE e institutos de vivienda participan en el financiamiento de más de dos terceras partes de las viviendas construidas. Dichas instituciones, donde el INFONAVIT ha sido el gran precursor, han logrado simultáneamente incrementar el número de créditos a sus agremiados, permitirle a los derechohabientes seleccionar sus viviendas en lugar de ser manipulados por los líderes, desarrollar esquemas de financiamiento compartidos con la banca, y reducir la cartera vencida, entre muchos otros logros.

c.- La participación y modernización del sector financiero, ha sido fundamental, ya que sin financiamiento para la construcción y la oferta de créditos hipotecarios de largo plazo, esta industria no puede operar.

La SHF le ha dado un impulso importante a la industria de la vivienda, con medidas que van desde haber financiado a Sofoles y Bancos con recursos para que estas instituciones ofrecieran créditos puente e hipotecas para la adquisición de viviendas, con una gama importante de créditos, desde aquellos que se ofrecen en UDIS-Salarios Mínimos hasta los que se otorgan en pesos con tasas de interés fijas, e inclusive con la modalidad de renta con opción a compra. Asimismo, es claro su objetivo de salirse del mercado como fondeador de intermediaros financieros y concentrarse en acciones como efrecer garantías por incumplimiento lo cual favorece la bursatilicación de las carteras hipotecarias de los intermediarios.

Por otra parte el retorno de la banca comercial al crédito hipotecario ha tenido grandes repercusiones en la industria. Ha logrado reemplazar a la SHF en el otorgamiento de créditos puente; asimismo, la competencia entre las instituciones y el atractivo de establecer una relación de largo plazo con la clientela que adquiera créditos hipotecarios, ha dado lugar a una sana competencia que se refleja en créditos con tasas de interés más reducidas y con planes de pago innovadores. Asimismo, las sinergias que se logran con mayores escalas de producción en el otorgamiento de créditos hipotecarios se ha visto reflejado en la adquisición de sofoles que han hecho algunos bancos así como en la fusión entre sofoles

.

La bursatilización de carteras hipotecarias ha sido un factor que promete darle un gran impulso al financiamiento de la vivienda. A la fecha, han destacado emisiones del INFONAVIT (CEDEVIS), de bancos y de sofoles, con mecanismos que permite que estas operaciones sean cada vez más ágiles.

La participación de empresas constructoras de vivienda en la Bolsa Mexicana de Valores es otro indicador del crecimiento de ese sector. Entre las que participan se encuentran ARA, GEO, Consorcio Hogar, Urbi, Homex y Sare. Ahora, será importante darle acceso a empresas medianas darle acceso a dicho mercado para ampliar la gama de financiamiento para las desarrolladoras de vivienda.

Los fondos de financiamiento de tierra aparecen como un elemento fundamental para proporcionar el primer eslabón en la industria de la vivienda. Las empresas que logran constituir reservas territoriales tendrán ventajas comparativas para su crecimiento futuro.

El área de seguros, como parte del sistema financiero, contribuye a reducir el riesgo de la industria de la vivienda, factor fundamental para su desarrollo. Dentro de la oferta de nuevos productos, destaca el seguro de construcción, el seguro de incumplimiento de pago, el seguro de desempleo, el seguro de crédito, entre otros.

Sin duda los resultados en materia de vivienda son de los más relevantes y exitosos de los programas del Presidente Fox. Sin embargo, la tarea no se ha concluido y es necesario hacer referencia a los problemas más relevantes con el objeto de que sean estudiados y considerados para poder continuar con el crecimiento sano de esta industria. En este aspecto, la CONAVI, como comisión de fomento a la vivienda, tendrá que continuar con una labor fundamental de coordinación entre diferentes entidades, que abarcan tanto a los gobiernos federal, estatales y municipales, a los organismos de vivienda, al sector financiero, a los empresarios de esta industria, y hasta secretarías de Estado como Hacienda y la Reforma Agraria.

• Uno de los aspectos más relevantes por resolver es la oferta de tierra con servicios. En este aspecto, existe una gran posibilidad de solución para ciudades medias y pequeñas al poder incorporar tierra ejidal a la reserva territorial para transformarla en uso urbano. Asimismo, es importante el desarrollo de esquemas financieros que permitan financiarle a los estados y municipios la dotación de servicios para fortalecer la infraestructura para la construcción de vivienda.

• Por otra parte, el costo de habitar una vivienda debe considerar, no sólo el pago de la hipoteca, sino el pago de los servicios municipales y mantenimiento de la misma vivienda y el fraccionamiento o condominio, por lo que desarrollar esquemas de cobranza que incluyan todos estos elementos sería un elemento importante para preservar el valor de las viviendas, o inclusive para elevar su plusvalía. Este tema cobra mayor relevancia al desarrollarse conjuntos habitacionales que, al estrenarse, prometen una mayor calidad de vida a sus habitantes al ofrecer mejores diseños e infraestructura.

• El financiamiento de vivienda usada está íntimamente ligado al punto anterior, ya que mientras mejor esté conservada, ello le facilitará a su propietario venderla para poder adquirir otra que se ajuste a sus necesidades por el crecimiento de su familia o reubicación geográfica.

• El fomento a programas de ahorro para enganches de vivienda es un tema de gran relevancia. Si bien por una parte se han desarrollado esquemas que le permiten al acreditado ocupar una vivienda con enganches cada vez menores, con apoyos como es el financiamiento de gastos de titulación y comisiones o la compra de seguros por incumplimiento de pago, la experiencia muestra que exigir un enganche razonable de al menos un 5% del precio de la vivienda, es muy saludable. En este aspecto, el fomento de programas de ahorro previo a través del sistema financiero, es muy recomendable, así como ofrecer incentivos en reducción de tasas de interés a quienes aporten sumas mayores de enganche.

• El financiamiento a la vivienda para la población de menores recursos, de la población con ingresos inferiores a 5 salarios mínimos mensuales requiere de programas especiales. Desde el punto de vista social, ello constituye una gran deuda con la población más desprotegida y, debido a que sus ingresos son limitados, se requiere de apoyos especiales para fomentar la construcción de viviendas para este segmento de la población. Los apoyos tienen que iniciar con la oferta de tierra a precios razonables, donde no exista un propósito especulativo, sino simplemente reponer el costo de la tierra en el momento de la venta de la vivienda y poder conservar la superficie de reserva territorial. Este proceso requiere de la participación de los Institutos de Vivienda, pero debe ser complementado con financiamiento privado para facilitar que haya recursos para la adquisición de la reserva territorial, pero contándose con un punto de vista que apruebe la ubicación y calidad de la tierra por adquirirse.

• Asimismo, se requiere de un esquema de subsidios, que por naturaleza es difícil de aplicar. Sin embargo, algunos lineamientos que lo facilitarían es el otorgarlo al frente y de acuerdo con características específicas de las viviendas a financiar, y no de acuerdo al supuesto nivel de ingreso de las personas, lo cual, si bien hace sentido desde un punto de vista teórico, en la práctica los interesados declaran el ingreso que les da acceso al subsidio, independientemente de sus percepciones reales. De esta forma se establecerían tres o cuatro prototipos de vivienda de acuerdo con su superficie de terreno y de construcción, para darle un mayor subsidio a las viviendas más económicas, pero de tal forma que la vivienda con características superiores, tuviera un mayor precio final para el acreditado, una vez aplicados los subsidios.

En suma, el sector vivienda ha tenido un desarrollo exitoso. Su experiencia debe ser analizada detalladamente para aplicar sus aciertos a otros sectores de la economía. Asimismo, su futuro dependerá de acciones acertadas y concertadas entre diversos sectores de la economía.

Comentarios y sugerencias: contacto

Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI, en el Suplemento Voz de la Vivienda de noviembre de 2006

 Sitios Relacionados
Inicio    |    Contacto     |     English

Copyright © 2005 Ignacio Beteta. Todos los derechos reservados.
Contacto: Ignacio Beteta V.
Telefonos: 52 (55) 5540 2229 y 52 (55) 5520 5828
e-mail: ibeteta@prodigy.net.mx