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VIVIENDA Y CRÉDITO HIPOTECARIO EN MÉXICO

P R E S E N T A C I O N

FRANCISCO GIL DIAZ
Secretario de Hacienda y Crédito Público

Tal vez uno de los indicadores más tangibles del crecimiento económico de un país sea el dinamismo de su mercado de vivienda. Esta rama de la economía, al igual que el conjunto de las empresas medianas y pequeñas, rara vez puede mantener un desempeño dinámico sin una oferta competitiva de créditos hipotecarios. De ahí el interés, hoy y siempre, de una obra como la de Ignacio Beteta.

Además de que el ritmo de construcción de viviendas contribuye a la expansión de la actividad económica y a la creación de oportunidades de empleo, la construcción de hogares satisface una necesidad básica: para la inmensa mayoría de las familias el patrimonio más importante es su vivienda, a veces incluso el asiento de su actividad productiva.

Desde otra perspectiva, la adquisición de una vivienda suele ser también el principal contacto de muchas familias con los mercados financieros justamente a través del crédito hipotecario, de forma que ese crédito se convierte en puerta de entrada a otros productos financieros de inversión, al ahorro y al crédito. En los hechos, el ser-vicio que hacen las familias de su crédito hipotecario es frecuentemente su principal y a veces único ahorro.

El libro de Beteta enfatiza que son las fuerzas del mercado, la oferta y la demanda, las que determinan la cantidad construida de vivienda. La demanda, a su vez, depende quizás más que en otros mercados del factor demográfico, pero también obviamente del ingreso de las familias y del precio relativo de las viviendas. Por otra parte, la tecnología de la construcción, la disponibilidad de terrenos, y los reglamentos y permisos para construir son determinantes de la oferta.

El alto costo de la vivienda en relación con el ingreso familiar hace que el mercado de vivienda dependa más que cualquier otro bien o servicio de la disponibilidad de crédito. Como el crédito que requiere la vivienda es de largo plazo y este por su parte no puede convivir con inflación elevada o con inestabilidad monetaria, el autor reconoce la contribución fundamental de la estabilidad macroeconómica alcanzada en México como condición indispensable para que se reactivara el mercado de crédito hipotecario, tanto a través de la banca comercial como de los intermediarios financieros no bancarios. El libro también describe otros apoyos que ha brindado el sector público para que los trabajadores tengan acceso al crédito para vivienda, en particular los de menores ingresos, así como la manera en que dichos apoyos han evolucionado a través del tiempo.

La estabilidad fiscal y la firmeza de los fundamentos macreoconómicos han permitido generar un entorno favorable para incrementar el financiamiento a las familias. La disminución de la inflación, sobre todo al percibirse como una política sostenible está en la raíz de este círculo virtuoso. Dada la estabilidad de precios con todas sus consecuencias favorables -entre las que se debe destacar la posibilidad para familias y empresas de planear con certeza a plazos cada vez mayores-, las reformas que se han hecho al sistema financiero han permitido una mayor profundización financiera. La expansión más dinámica del ahorro financiero interno y la menor absorción de recursos por parte del sector público -dado un déficit fiscal claramente a la baja y cercano al equilibrio en el balance público tradicional- han generado una mayor disponibilidad de financiamiento para el sector privado. Al mismo tiempo, se ha logrado alargar la curva de rendimiento de los valores gubernamentales y, de esta forma, proveer de referencias a plazos más largos para las operaciones financieras de los particulares.

En el mercado hipotecario nacional la confianza que se ha generado en torno a la estabilidad de las variables financieras y el futuro de la economía ha sido decisiva para que se ofrezcan créditos hipotecarios a tasa nominal fija y a plazos largos. Esta revolución silenciosa es más notable si consideramos que como consecuencia de crisis económicas sucesivas el crédito hipotecario había desaparecido en el país. Dichas crisis tuvieron como origen políticas fiscales o crediticias irresponsables. Por eses motivo, Beteta enfatiza que será la persistencia de la estabilidad de precios, apuntalada en políticas fiscales consistentes y responsables, la que permitirá generar una mayor capacidad de compra para quienes recurren al crédito hipotecario, Relata también la evolución de los instrumentos del crédito hipotecario en el país.

Para quienes tildan de contraccionista la política presupuestaria que busca contribuir a mantener baja la tasa de inflación y con ella las tasas de interés, particularmente las de largo plazo, deben tomar en cuenta, entre otras consideraciones, que el crédito hipote-cario favorece a las familias de ingresos medios y bajos y que su uso se convierte en un gran estímulo a la oferta y a la demanda de vivienda, con los empleos consecuentes. Déficit presupuestarios bajos o superávit además, son un estímulo al crecimiento económico aunque un análisis del porqué, está fuera del alcance de esta introducción.

Este libro contribuirá sin duda a que profesionales del ramo de la vivienda, así como aquellos que se desenvuelven en los círculos académicos y financieros, entiendan, como los mercados y las políticas públicas interactúan para, a través del crédito, crear las condiciones propicias para una oferta de viviendas suficiente y a costos razonables. Dicha comprensión es indispensable para mantener y promover las políticas públicas que contribuyan a que la oferta de este satisfactor corresponda a los requerimientos del crecimiento demo-gráfico y económico del país. El lector encontrará en este libro información que permite dimensionar la demanda por vivienda en México, así como los desafíos en esta materia para las instituciones públicas y privadas. El libro también permitirá que los interesados conozcan y analicen el funcionamiento de los productos financieros que han ofrecido y se ofrecen para el crédito hipotecario.

La obra reseñada ofrece una perspectiva alentadora de lo que podría ser la evolución del mercado hipotecario. Ignacio Beteta habla de un futuro cercano en el cual el mercado de crédito hipotecario continuará creciendo dado su enorme potencial y será aún más competitivo, lo que provocará nuevas adecuaciones en las instituciones financieras y deberá generar, a partir de la competencia en un mercado promisorio, mejoras sustanciales en la productividad financiera. Para que esto suceda se necesitan desarrollar más y mejores Instrumentos financieros. El libro comenta sobre algunos de ellos, tales como los seguros de garantía a las construcciones, los fideicomisos de bienes raíces y los fondos de inversión destinados a la formación del enganche. La lista podría continuar por espacio de varios párrafos, pero para imaginar el potencial basta con voltear y ver los avances alcanzados en este mercado por parte de las economías industrializadas.

El futuro es ciertamente alentador: el mercado de crédito hipotecario puede y debe seguir creciendo en forma sostenida; ese futuro comienza a materializarse. El desafío es para todos, para lograr dicho futuro promisorio el gobierno, que incluye respuestas responsables de parte del Congreso, tendrá que consolidar la estabilidad macroeconómica hasta el equilibrio y pasar al superávit fiscal. Sólo así podrán alcanzarse tasas de interés aún más bajas y plazos más largos para las hipotecas. Al mismo tiempo, deberá seguirse afinando el marco jurídico. Por su parte, el sector privado tendrá que competir para hacer más productiva no sólo la intermediación financiera, sino los métodos, calidades, costos y tiempos de la oferta residencial.

Una tarea no menor le queda a las entidades federativas y a los municipios que en su conjunto poco o nada han hecho en un aspecto medular para el funcionamiento eficiente, barato y ágil del mercado de vivienda: modernizar los registros públicos de la propiedad y transformar los escleróticos procesos judiciales que hoy las caracterizan.

Para avanzar en estas tareas se requiere un esfuerzo sustancial, sobre todo si se compara la situación actual de México con la de otros países en materia de registro de propiedad y creación de colateral. Un estudio comparativo internacional auspiciado por el Banco Mundial indica que en México el costo para registrar una pro-piedad, que incluye derechos, el impuesto de adquisición de inmuebles, honorarios de notarios y registro público, entre otros es de 5.3% del valor de la propiedad. La cifra es elevada si se considera que para Estados Unidos, Chile y Brasil es de 0.5, 1.4 y 2.0%, respectivamente. El reto de hacer más eficiente la creación del colateral tampoco es menor. Medido como porcentaje del ingreso por persona, el costo de la creación de colateral en México es casi 5 veces el de Chile, 7 veces el de Italia y 10 veces el de Japón, por tomar algunos ejemplos. También existen diferencias significativas en relación con los procedimientos de ejecución de sentencias que pueden durar desde 15 hasta 43 meses según la entidad federativa de que se trate, mientras que sólo 4 de las 32 entidades gozan de un nivel de ejecución contractual de alta efectividad. Si bien el futuro del merca-do de vivienda en México es previsiblemente alentador, superar los enormes retos que enfrenta requiere inexorablemente de la realización de grandes esfuerzos.

Si los mexicanos enfrentamos estos desafíos, si somos capaces de seguir construyendo el marco institucional apropiado, el mercado hará su trabajo y las familias mexicanas disfrutarán de un mayor bienestar.

Club de Industriales
México, D F a 17 de noviembre, 2004

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