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Ignacio Beteta V.
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TASAS DEL 13% ¿SON ELEVADAS?

Aunque parece elevado, el promedio de 13% que tienen las tasas de interés de los créditos hipotecarios en México son una muy buena alternativa.

Entérese por qué.

Por: Ignacio Beteta V.

Las tasas de interés de la mayoría de los créditos hipotecarios en México son del 13 %,, porcentaje que es más de doble de las que se ofrecen en EUA, hoy por debajo del 6%. Sin embargo, dicho nivel de tasas es históricamente el más reducido en los últimos 30 años y no existen perspectivas claras de que puedan disminuir en el corto plazo, por lo que hoy son una buena alternativa de financiamiento.

La inflación en México se ha controlado en torno al 4% y, sin embargo, las tasas de interés de los créditos hipotecarios se encuentran alrededor del 13%. Desde otro punto de referencia el costo de estos créditos en nuestro país es mucho mayor que en los EUA, donde la tasa de interés de un crédito hipotecario es cercana a 6% y la inflación de 2.5%.

Aunque no existe un argumento matemático que fundamente lo elevado del costo de nuestros créditos, a continuación se presentan elementos de riesgo financiero y de crédito que pueden proporcionar una explicación aproximada e ilustrativa.

Dichos argumentos parten del supuesto que si México fuera parte de la economía norteamericana, la tasa de interés de un crédito hipotecario en nuestro país sería la misma que en los EUA, es decir, cerca del 6%. Por lo tanto, a este nivel de tasas de interés, deberán agregársele los siguientes elementos que explican la diferencia de tasa de interés de ambos países.

RIESGO-PAÍS: 2.0%.

El riesgo-país representa la diferencia entre la tasa de interés en dólares de los bonos del gobierno de los EUA y los emitidos por el gobierno mexicano. Dicha diferencia es cerca de dos puntos porcentuales (2.15% para el mes de junio del 2004) y representaría el costo adicional del crédito en caso de que la hipoteca en México se otorgara en dólares.

COSTO DEL FONDEO EN PESOS VS. DÓLARES: 1.4%.

La diferencia del riesgo de fondeo de un crédito en dólares vs. pesos está representado por la tasa de interés de los bonos de largo plazo del gobierno mexicano emitidos en pesos vs. la tasa de interés de los bonos que emite en dólares.

Esta diferencia es cerca de 1.41 puntos porcentuales, resultado de la primera emisión de deuda de largo plazo en pesos de la SHCP en noviembre de 2003, a 20 años, a tasa de 8.39% respecto de emisiones de deuda en dólares cercanas al 6.9%.

SOBRETASA DE FONDEO DE LA BANCA VS. GOBIERNO FEDERAL 1.6%.

La banca tiene que pagar un premio por la captación de recursos de largo plazo respecto de las tasas de interés que ofrece el gobierno federal, el cual en términos generales se puede estimar en al menos 1.6%.

EL MARGEN FINANCIERO DADO EL RIESGO DEL CRÉDITO EN MÉXICO: 2.0%.

El riesgo del otorgamiento del crédito, o probabilidad de incumplimiento en el pago, es mayor en México que en EUA, debido a varias razones, entre las que destacan:

• Menor información en México del historial de crédito del cliente, herramienta que es fundamental para el otorgamiento correcto del crédito

• Mayores obstáculos legales y operativos en México para que la institución de crédito se adjudique una vivienda en caso de incumplimiento en sus pagos.

CONCLUSIÓN:

Las tasas de interés de los créditos hipotecarios en México, con pagos fijos en pesos, difícilmente se reducirán, principalmente por la perspectiva de alza de las tasas de interés en EUA.

No obstante habría que considerar algunos elementos que podrían favorecer una baja en las tasas de interés.

• La continuación de una política de estabilidad macroeconómica podría permitir la reducción del nivel de riesgo-país, disminuir la volatilidad cambiaria y mantener baja la inflación para reducir aún más las tasas de interés en pesos.

• La adecuación de un marco legal o jurídico que permita agilizar y reducir los gastos de cobranza y adjudicación de las viviendas en casos de incumplimiento en los pagos, sin descuidar el hecho de que se cometan abusos por parte de las instituciones otorgantes de los créditos.

• La reducción de la intermediación financiera a través de la bursatilización de la cartera hipotecaria para que los inversionistas institucionales a largo plazo, entre ellos las SIEFORES y compañías de seguros, adquieran directamente dichas carteras.

En base a este panorama, la deducción más realista es, que las tasas de interés de los créditos hipotecarios en México es poco probable que se puedan reducir a niveles inferiores a 13%.

Publicado en revista Real Estate MARKET & LIFESTYLE número 12 de julio 2004.

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