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Ignacio Beteta V.
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Subsidios 2007 - Espina Dorsal para el Programa de Vivienda Popular.

Por. : Ignacio Beteta V.

La diferencia con los programas de años anteriores, radica, en que, a través de subsidios otorgados al frente y mediante una simplificación administrativa, se pretende ampliar el número de apoyos a familias de menores recursos.

El 19 de febrero de 2007, la CONAVI, publica en el Diario Oficial el "Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda."

El monto del subsidio federal programado para 2007 es de $3,892 millones de pesos, cantidad que equivale a 0.04% del PIB y con el que se pretende beneficiar a cerca de 120,000 familias. Dichos beneficios podrán ser destinados a: la adquisición de vivienda, nueva o usada, a la autoconstrucción, al mejoramiento de vivienda o a la adquisición de lotes con servicios.

• En el caso de ADQUISICIÓN DE VIVIENDA NUEVA, tema que se describe a continuación, se le otorgará a la familia calificada un subsidio al frente, mecanismo mediante el cual se le entrega al adquirente de la vivienda, una cantidad determinada de dinero para que sea enterada al vendedor de la vivienda.

Este programa, al igual que la mayoría que opera subsidios, está diseñado para beneficiar a los estratos de población de menores recursos, las cuales no tienen forma de hacerse de una vivienda digna cuando sus ingresos son inferiores a cuatro salarios mínimos.

El otorgamiento de subsidios es complejo, sobretodo por que los recursos no necesariamente llegan a quienes debieran hacerlo. Para ello, es importante destacar que el nuevo el programa de subsidios para vivienda tiene particularidades interesantes que pretenden simplificar su operación. Entre éstos destacan:

Precio máximo de vivienda de $225 mil pesos De esta manera, se acota el mercado que será apoyado con los subsidios con base en el valor de la vivienda. Las familias con mayores ingresos, buscarán viviendas de mayor precio, las cuales no recibirán los beneficios señalados.
Crédito máximo: $180.5 mil pesos. El hecho de que los subsidios sean otorgados conjuntamente con un crédito hipotecario obliga a que los recursos no se utilicen para otros fines.
El subsidio se otorga con base en la capacidad de crédito del adquirente. El acreditado que solicite un crédito más reducido, tendrá un mayor subsidio. El supuesto detrás de este criterio es que aquella familia con recursos más escasos solicitará un crédito menor, pero estará obligada a buscar una vivienda de menor precio. Por otra parte, la familia que ahorre podrá solicitar un menor crédito, recibir un mayor subsidio y pagar mensualidades más reducidas como un premio a su ahorro.

Estos criterios sustituyen prácticas tradicionales de asignación de subsidios como es hacerlo a través del nivel de ingresos de las familias. La experiencia ha demostrado que es prácticamente imposible obtener información veraz de los ingresos familiares, ya que los beneficiarios, en la mayoría de los casos, no pueden comprobar sus ingresos y declaran el monto de ingresos que más les conviene. De esta forma, si desean recibir el apoyo de un subsidio, declaran ingresos reducidos, pero si desean obtener un crédito, entonces maximizan las percepciones que declaran

No obstante, para llevar a cabo una buena administración de estos recursos federales, es importante destacar las ventajas del diseño de este programa mediante la aplicación del subsidio al frente. Para ello, deben analizarse las implicaciones que tiene para el acreditado, para la institución financiera que otorga el crédito y para el mercado hipotecario.

Para el acreditado:
      • Desembolso inicial mínimo:
      • Enganche de 4% al 5%, según el monto del crédito.
•Financiamiento de gastos de titulación, hasta del 5.4% valor vivienda.
•Flexibilidad para destinar una mayor proporción del ingreso familiar al pago de la hipoteca: hasta el 30%.
•El pago de la hipoteca se determina de acuerdo con el monto del crédito y la tasa de interés del mercado. Sin embargo si dicho pago se relaciona con el crédito total que hubiera requerido el acreditado sin el apoyo del subsidio, a ese mismo pago le correspondería una tasa de interés menor.
•El cliente tendrá un "ahorro" cuando desee vender su vivienda, favorecido por el enganche pagado y el subsidio neto recibido.

Para la entidad financiera: reducción en el índice de riesgo de la cartera, ya que la exposición de ésta se reduce en la medida en que:
•Disminuye el monto del crédito otorgado con relación al valor de la vivienda por el mismo monto del subsidio neto.
•La compra del seguro del GPI (Garantía por Incumplimiento de Pago), es un factor adicional que disminuye el riesgo del crédito para la institución.

Por otra parte, los menores montos de crédito otorgados, si se les compara con los créditos tradicionales, que por lo menos superan los $200 mil pesos, le representarán a la institución financiera un mayor costo operativo. Por esta razón, la rentabilidad de estos créditos requerirá de altos volúmenes y costos reducidos de operación..

Para el mercado financiero.
•No existen distorciones en la medida en que las tasas de interés de los créditos se determinan bajo condiciones de mercado.
•Las condiciones de originación de los créditos, el menor riesgo de exposición de riesgo de la cartera, y el otorgamiento del financiamiento bajo condiciones de mercado, facilitará la bursatilización de la cartera originada.

Para la construcción de vivienda.
•Incentiva la construcción de vivienda de bajo precio sin distorsionar los costos de producción, ya que el constructor recibe un precio por la vivienda igual a la suma del enganche, el subsidio neto y el crédito. Existen expectativas de poderse detonar la construcción de viviendas con precio de $155 mil pesos dados los beneficios que tendría un acreditado al pagar sólo poco más de $1,500 pesos fijos mensuales durante 20 años por su vivienda.
•Existe un mercado de vivienda muy amplio.
•Incentiva el desarrollo de materiales de construcción con menores costos.
•Propicia un tope al precio de la tierra para estas viviendas ya que si se dispara, no será viable ofrecer créditos para vivienda sujeta a recibir los beneficios de los subsidios.
•La estrategia señalada podrá incentivar el desarrollo de polos industriales y comerciales en localidades con un precio de la tierra relativamente bajo, donde el incentivo de los habitantes de hacerse de una vivienda con pagos reducidos podrá incentivar el que se establezcan empresas en esas regiones.
•Sin embargo, el programa de subsidios no ayudará a la construcción de vivienda en las grandes ciudades donde el valor elevado de la tierra imposibilita la construcción de viviendas con un precio tope de $225 mil pesos.

Los subsidios serán administrados por la CONAVI y distribuidos por la SHF. Inicialmente se otorgarán conjuntamente con líneas de crédito de la SHF, pero posteriormente podrán ser utilizados con líneas de fondeo independientes de los intermediarios financieros, ajenos a la SHF.

Ejemplos para viviendas con precios de $155 mil, $180 mil y $225 mil:

Conclusiones:
•Sin la actual figura de la Garantía por Incumplimiento, GPI, no se hubiera podido establecer un programa de crédito hipotecario con tan reducido enganche, sin poner en riesgo a las Instituciones ya que el subsidio al frente propicia que el LTV resulte entre 70% y 80%.
•Asimismo el tipo de subsidio adoptado por el nuevo Programa permite que las condiciones financieras de los créditos que otorguen las sofoles o bancos puedan ser de mercado y que por lo tanto no afecten negativamente su rentabilidad.
•El Programa dá cobertura a ingresos entre 3.5 y 5 salarios mínimos, lo cual es un avance en la atención a estratos con bajos ingresos.
•Desde luego estimo que el Programa promueve la accecibilidad de las familias a la adquisición, de su vivienda, no obstante constituye a su vez un reto para autoridades federativas y municipales y desarrolladores de vivienda para poder edificar vivienda con valor de $225 mil pesos o menos, y para los intermediarios financieros abatir los costos operativos de estas carteras.

Comentarios y sugerencias: ibeteta@prodigy.net.mx
Si desea conocer las Reglas de operación de este Programa emitidas en el Diario Oficial
del 19 de febrero de 2007, puede consultarlo en mi página de Internet: www.ibeteta.com

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