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Ignacio Beteta V.
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Sana originación de los créditos para reducir el riesgo de cartera vencida.

Por Ignacio Beteta V.

El ideal de una institución financiera es la de colocar volúmenes crecientes de créditos con un margen adecuado y un monto reducido de cartera vencida. El entorno económico propicio para ello, es aquel, en que se conjuga crecimiento económico con estabilidad financiera, ya que el número de prospectos de acreditados crece y éstos mantienen remuneraciones estables.

Sin embargo, cuando un mercado de crédito se expande, le despierta el apetito a las instituciones financieras por atenderlo. La competencia que se genera da lugar al desarrollo de productos atractivos para los clientes, pero también a un relajamiento en las condiciones del otorgamiento de los créditos, cuyo costo se refleja cuando la economía pasa a una fase de menor crecimiento, donde el mercado laboral genera desempleo y donde el valor de las viviendas, que es la garantía de los créditos, se estabiliza o incluso puede decrecer.

En el caso del crédito hipotecario, dentro de las medidas más comunes que dan lugar a ese relajamiento de estándares en la originación de los créditos, se encuentran:
• Permitir un menor enganche respecto del valor de la vivienda.
• Aceptar avalúos con valores mayores a los precios de mercado de las viviendas.
• Propìciar el excesivo endeudamiento de los acreditados al permitir que destinen una mayor proporción de sus ingresos al pago de su hipoteca y de otras deudas.
• Establecer alternativas más laxas para la comprobación de ingresos.
• Ofrecer productos que sólo consideran el pago de intereses sin amortización de capital, como es el caso reciente en los EUA.
• Ofrecer productos con tasas de interés ajustables.

En México, es necesario asegurar la salud del crédito hipotecario y, si bien, la competencia ha dado lugar a créditos cada vez más atractivos, es necesario cuidar ciertos estándares con medidas tales como:
• Facilitar planes de ahorro que faciliten y den evidencia de la integración del enganche y gastos de titulación por parte del acreditado. Esta estrategia se torna aún más importante cuando se trata de prospectos con ingresos provenientes de la economía informal.
• Ofrecer planes de renta con opción a compra, para a aquellos casos en que se desee acelerar la ocupación de las viviendas al mismo tiempo que se le de oportunidad al cliente de integrar su enganche.
• Favorecer la oferta de créditos en pesos a tasa fija y evitar los créditos indizados a Udis.
• Contratar seguros que reduzcan el riesgo de eventualidades: como el de desempleo y como el de GPI, Garantía por Incumplimiento de Pago, que reduce la pérdida para la institución financiera en caso de adjudicación del bien.
• Estipular Plan de pagos para el mantenimiento de la vivienda que permitan preservar su valor o incluso generar plusvalía.
• Continuar cultivando la cultura del pago oportuno, con los programas de premiación a los pagadores puntuales.

La estabilidad económica y financiera y las políticas gubernamentales han propiciado en los últimos 7 años un importante incremento en las carteras de vivienda tanto de la Banca Comercial como de las Sofoles y Sofomes hipotecarias.

La reducción en las tasas de interés y por consiguiente en el costo financiero total de los créditos, CAT, ha favorecido los mercados de vivienda e hipotecarios.

El comportamiento observado en las carteras de vivienda es el siguiente:

En la Banca Comercial la Cartera de Vivienda a junio de 2007 presenta un saldo total de $249 mil millones, de la cual 73% está representada por créditos individuales para vivienda media y residencial, 15% por créditos para vivienda de interés social y el 12% por créditos en Udis (provenientes de las reestructuras por la crisis 94-95).

En lo que se refiere a la cartera de vivienda media y residencial, que en el año 2001 representaba sólo el 14% ha manifestado un incremento acelerado a partir de 2004; los otros segmentos, créditos para vivienda de interés social y financiamiento en UDIS han continuado sólo con un proceso administrativo de cobranza.

La cartera de vivienda media y residencial, integrada por créditos en pesos, a tasas de interés y plazos fijos, en esta su nueva etapa de crecimiento muestra un Indice de Cartera Vencida en torno al 2% .

En lo que se refiere a la Cartera de Vivienda de las Sofoles y Sofomes, a junio de 2007, asciende a $122 mil millones, y está integrada por créditos individuales en 67% y el resto por Créditos Puente a desarrolladores de vivienda.

La evolución de la cartera de los créditos individuales, muestra un Índice de Cartera Vencida que a partir de 2005 está ubicado por arriba de 3%, pero en el último trimestre se muestra una notable reducción de 5% en marzo de 2007 a 3.83% en junio, básicamente por una reclasificación estadística, más que por una acción de recuperación de cartera.

No obstante, es importante considerar que existen reservas preventivas constituidas, que a junio de 2007, dan cobertura al 49% de la cartera vencida; asimismo, gran parte de estos créditos tienen garantía por incumplimiento de pago.

En síntesis, si bien la competencia por la colocación de crédito beneficia al consumidor al ofrecérsele créditos más atractivos y otorgados con menores restricciones, se deben proteger los estándares de políticas sanas en la originación de los créditos.

Comentarios y sugerencias: ibeteta@prodigy.net.mx

Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI, en el Suplemento Voz de la Vivienda de noviembre 2007

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