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Ignacio Beteta V.
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¿Recursos suficientes para el PLAN DE VIVIENDA 2006 ?

Por: Ignacio Beteta V.

Al inicio de lo que sería el auge de la industria de la vivienda en México, hace 5 años, la gran duda era, si habría el financiamiento suficiente. Ahora, la experiencia muestra que sí existen los recursos para ello, al haberse sumado los mercados financieros a los recursos proporcionados por los organismos de vivienda.

En este contexto, en 2006, el plan de vivienda contempla que el número de créditos para adquisición de vivienda aumentará en 23% respecto de 2005, para llegar a 615 mil, lo que requerirá de un financiamiento de $183 mil millones, cantidad equivalente al 2.1% del PIB.

A continuación se presenta un resumen del financiamiento otorgado para la vivienda en 2005 y las perspectivas para 2006.

El INFONAVIT en 2005 superó ligeramente su meta de otorgar 375 mil créditos. Para allegarse de recursos, intensificó la cobranza de cuotas obrero-patronales, redujo su cartera vencida y bursatilizó créditos a través de Cedevis (Certificados bursátiles respaldados por créditos hipotecarios originados por el Infonavit). Por otra parte, este organismo de vivienda contempla que en 2006 otorgará 435 mil créditos de los cuales 95 mil (22%) se canalizarán de manera compartida con la banca y sofoles bajo las modalidades de Cofinanciamiento y Apoyo Infonavit, que son créditos dirigidos hacia las viviendas de mayor valor. Esto permitirá que el INFONAVIT comprometa las aportaciones futuras obrero-patronales de este segmento de derochohabientes para apoyar sus créditos, de tal forma que pueda concentrar sus esfuerzos en atender a sus afiliados de menores ingresos.

El FOVISSTE habrá otorgado 34 mil créditos en 2005, cifra que representa ´69% de la meta inicial de 50 mil. No obstante los avances que ha llevado a cabo su actual administración para hacer más transparente su operación, las presiones de los sindicatos afiliados han impedido que se avance a la velocidad deseada. Para 2006 se espera que al consolidar las reformas iniciadas se puedan otorgar cerca de 70 mil créditos, parte de los cuales compartirá con la banca y sofoles bajo el esquema de cofinanciamiento.

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en 2005, habrá cumplido con el 85% de su meta al otorgar 54 mil créditos de 64 mil programados. De los créditos otorgados, menos de una décima parte (4.3 mil) fueron canalizados bajo la modalidad de PROSAVI, dirigido a las clases de menores ingresos. Esta participación se acrecentará para 2006 de acuerdo con las metas propuestas al pretender otorgar 20 mil créditos PROSAVI que representan cerca de una quinta parte del total de los 115 mil créditos programados.

Por otra parte, la SHF ha intensificado sus esfuerzos en fungir como catalizador de la madurez del mercado hipotecario. Continúa dándole apoyo a instituciones financieras que no cuentan con recursos para financiar hipotecas de largo plazo y consolida su estrategia en otorgar seguros por incumpliendo de pago de hipotecas para facilitar e inducir su bursatilización.

Las fusiones entre sofoles, y entre éstas y los bancos, marcan una tendencia muy clara con base en las escalas de producción. Es decir, el margen financiero de las hipotecas tenderá a disminuir y éste tendrá que ser compensado con un mayor volumen de créditos otorgados. La competencia entre las instituciones financieras ha inducido a que otorguen créditos hipotecarios con recursos propios en condiciones cada vez más competitivas ofrecidas en pesos con tasa de interés fija (por debajo del 12%) y con deducciones en algunos pagos para los clientes cumplidos que llevan a que la tasa de interés disminuya gradualmente hasta cerca del 9%.

Las sofoles y bancos otorgan créditos orientados a la vivienda media y residencial. En 2005, prácticamente se duplicó el volumen de créditos otorgados con recursos propios, en relación al año anterior, para llegar a cerca de 75 mil, lo que contribuyó de manera significativa al cumplimiento de las metas de otorgamiento de créditos del sector vivienda en su conjunto. Para el presente año, se espera que sofoles y bancos otorguen cerca de 95 mil créditos fondeados con recursos propios, lo que representará cerca de una tercera parte (31%) del valor de los créditos que se otorgarán en el país.

CONCLUSIONES Y PERSPECTIVAS.

• Los requerimientos financieros para sustentar el crecimiento del sector vivienda han sido satisfechos en el pasado, situación que se estima prevalecerá en 2006.

• La competencia entre las instituciones financieras por el mercado hipotecario se reflejará en menores tasas de interés y mejores términos para el acreditado.

• La continua baja en las tasas de interés en la economía facilitará la bursatilización de la cartera hipotecaria que se ha otorgado con tasas más elevadas.

• Los mejores términos de las hipotecas favorecerán el mercado de vivienda usada y una preferencia del público por continuar adquiriendo vivienda en lugar de rentarla.

• En 2006 la Meta de construcción de 750 mil viviendas no se cumplirá. Se estima que podrán otorgarse 615 mil créditos para adquisición de vivienda y de éstos posiblemente podrán referirse a poco mas de 550 mil a viviendas nuevas. No obstante ello representa un gran logro, si se considera que en el año 2000 solo se construyeron 300 mil viviendas nuevas.

• Uno de los grandes desafíos será sin duda construir un mayor número de viviendas dirigidas a las clases de menores ingresos, estrategia que requerirá de nuevos productos financieros y de la aplicación correcta de subsidios.

• Otro gran desafío será la de edificar vivienda en un concepto de calidad de vida, lo que requerirá de tierra con servicios, vialidades y un concepto de desarrollo urbano integral.

Comentarios y sugerencias: contacto

Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI, en el Suplemento Voz de la Vivienda de febrero de 2006

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