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Ignacio Beteta V.
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Recuperación de créditos hipotecarios en 2011

Autor: Ignacio Beteta V.

De acuerdo con estimaciones de organismos de vivienda e instituciones financieras, los factores fundamentales para que el crédito hipotecario en 2011 recupere los niveles de 2008, serán: el acceso a los mercados de bonos por parte del INFONAVIT y FOVISSSTE así como el fortalecimiento de la demanda del mercado de vivienda media y residencial, que será atendida principalmente por la banca comercial.

A continuación se presentan dos escenarios del otorgamiento de créditos hipotecarios para adquisición de viviendas para 2011. El escenario A es el más conservador y proyecta un crecimiento anual de cerca del 4% en el número de créditos. Por su parte, el escenario B, el más dinámico, estima un crecimiento de cerca del 12% en el número de créditos, aproximándose en 2011 al nivel alcanzado en 2008, antes de la desaceleración del sector vivienda.

*Término utilizado como valor de los créditos otorgados.

Existen además perspectivas favorables a nivel macroeconómico para 2011, como es el de un crecimiento del PIB mayor a 4%. De esta manera el sector vivienda se verá favorecido por los siguientes elementos:

Por el Lado de la Demanda:
• Crecimiento en el nivel de empleo, se esperan al menos 650 mil nuevos empleos para 2011.
• Mayor estabilidad en el empleo y decisiones de compra de viviendas pospuestas por parte de las familias ante la situación de incertidumbre financiera en 2009 y 2010.
• Inflación controlada, resultado de una política fiscal prudente.
• Liquidez en la economía, principalmente por el ingreso de capitales del exterior.
• Hipotecas con tasas de interés históricamente bajas y con pagos fijos o predeterminados en pesos.

Por el lado de la Oferta:
• Restablecimiento en el otorgamiento de crédito puente, al aumentar la banca su participación en este mercado como resultado de los problemas financieros que presentaron las Sofol(m)es.
• Tasas de interés estables que se reflejan en costos de financiamiento históricamente bajos para la edificación de viviendas.

El siguiente cuadro muestra el detalle de las cifras estimadas para el otorgamiento de créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda por parte de los organismos de vivienda y entidades financieras para el periodo de 2008 a 2011.

Las gráficas siguientes muestran las perspectiva de 2008 a 2011 de los créditos otorgados por los organismos de vivienda y entidades financieras y sus respectivas estrategias.


Miles de créditos hipotecarios para adquisición de vivienda.
• Este Instituto se verá favorecido principalmente por la recuperación del empleo que facilita la recaudación de pagos, reducción de la cartera vencida y mayores contribuciones de cuotas patronales.
• El escenario B prevé acceso a fuentes alternativas de financiamiento: $10,000 millones en Cedevis y $6,000 millones bajo el esquema Infonavit Total HiTo.
• La mayor colocación basada en demanda insatisfecha.
• El acceso a fuentes alternativas de financiamiento, el proceso de saneamiento financiero y administrativo del FOVISSSTE serán fundamentales para lograr las metas preestablecidas.
• Los créditos en cofinanciamiento serán fundamentales para poder lograr colocar 100 créditos hipotecarios en 2011.
• La baja colocación de créditos se debe a:
• Problemas financieros de las Sofol(m)es, principales agentes colocadores.
• Costo de fondeo mayor al de los bancos.
• Orientación como banca de desarrollo al otorgamiento de seguros y estrategias de formación de mercados.
• La oportunidad de crecimiento está en la atención a NO derechohabientes del INFONAVIT Y FOVISSSTE o clientes de la banca.
• La fuerza del mercado (vivienda media y residencial) determinará su crecimiento
• Las ventajas competitivas:
• La clientela cautiva
• Las hipotecas con las tasas de interés más bajas del mercado
• La fuerte competencia que ha mejorado el servicio
• La banca ha sustituido a las Sofoles en el otorgamiento de crédito puente, lo que favorece el crecimiento de su cartera al individualizar los créditos.


• Los otros Organismos e Instituciones tienen una reducida penetración de mercado.
• Los principales participantes son las OREVIS, Banjército, Issfam, Pemex y Cfe.


• Los créditos cofinanciados permiten a INFONAVIT Y FOVISSSTE concentrarse en atender a los derechohabientes de menores ingresos. Para la banca y Sofol(m)es, esta modalidad les permite otorgar créditos con menores niveles de riesgo.
• Dos terceras partes del valor de la inversión en los créditos otorgados por Banca y Sofol(m)es, corresponden a la modalidad de Cofinanciamiento.

P: Cifras Preliminares Cierre 2010 CONAVI Fuentes: CONAVI y Organismos e Instituciones A: Meta Escenario Base, B: Escenario Potencial Fuentes: CONAVI y Organismos e Instituciones

Asimismo, vale la pena destacar algunos cambios que se presentan en la industria de la vivienda y de las hipotecas a raíz de la reciente crisis y que han modificado a este sector:
• Concentración de la producción de vivienda en grandes constructoras al tener mayor acceso al financiamiento. Las que cotizan en bolsa contribuyen con el 28% del total y si se suman otras grandes, su participación es del 34% de las viviendas construidas.
• Cambio en la forma de hacer vivienda, al favorecerse la vivienda verde y los DUIS (Desarrollos Urbanos integralmente Sustentables).
• El crecimiento regional no es equilibrado por la disparidad de ingresos de la población, el costo de la tierra e inclusive por los problemas de inseguridad personal que han causado el abandono de viviendas en el norte del país.
• Mezcla en la compra de vivienda nueva y usada. En zonas urbanas, se ha incrementado la adquisición de viviendas usadas con créditos hipotecarios. Como ejemplo, el INFONAVIT reporta que en 2007, el 17% de los créditos otorgados se destinaron a vivienda usada, mientras que en 2010 ese porcentaje estará alrededor del 27%.
• La vivienda vacacional, sobre todo para extranjeros, se mantendrá rezagada por percepción de inseguridad en el país y por la falta de crédito hipotecario para este tipo de mercado.
• Los nichos de mercado potenciales para la colocación de hipotecas se centrará en los no derechohabientes del INFONAVIT y de FOVISSSTE y que tampoco son fácilmente atendidos por la banca comercial. Entre éstos se encuentran empleados de gobiernos estatales y municipales, profesionales independientes, comerciantes con capacidad de ahorro y de pago, entre otros.
• Las obras para mejora y ampliación de vivienda adquirirá importancia conforme la oferta de vivienda nueva se aleja de los centros de trabajo.
• La banca regresa a participar en el otorgamiento de créditos puente, mientras que las Sofol(m)es reducen su penetración de mercado.
• Las colocaciones en mercados secundarios de bonos respaldados por hipotecas se han convertido en mayor medida en emisiones de riesgo soberano del país al estar respaldadas por los créditos que otorgan INFONAVIT y FOVISSSTE, organismos donde participa el gobierno federal y donde los pagos son descontados de la nómina de los derechohabientes activos. Por su parte, el mercado aún no se encuentra receptivo para fondear carteras provenientes de entidades financieras privadas y la banca comercial cuenta con recursos propios suficientes para el fondeo de hipotecas.
• La recuperación de cartera vencida es una tarea pendiente para mantener una industria hipotecaria sana. El índice IMOR se estima en 4.8% para 2010, reportando los bancos un índice de 3.3%, INFONAVIT 4.8%, y las Sofol(m)es el 14%.
• La Sofoles que reportan una situación financiera sana, crecerán en mayor medida con la compra de cartera de otras Sofoles, que con la colocación de créditos individuales.
• El índice Habita (que agrupa a las 6 empresas desarrolladoras de vivienda que cotizan en la BMV ), que ofreció un rendimiento 62.7% en 2009, sólo fue del 3.5% en 2010, pero con una gran disparidad en la fluctuación del valor de las acciones de las empresas que cotizaron en ese mercado, la acción de GEO fue la única que reportó un resultado positivo y que fue del 30%. Para 2011, los especialistas estiman un potencial de crecimiento del índice Habita de más del 15%.

Los riesgos aún latentes para la industria de la vivienda en general, que limitarían la demanda y la oferta de financiamiento, no obstante las perspectivas favorables que se comentaron, son:


• Inflación mundial de alimentos que eleven el costo de vida de la población de menores ingresos, lo que limitará su capacidad de pago de una hipoteca.
• Desorden financiero internacional y aumento en las tasas de interés.
• Contracción económica en los EUA.

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