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Ignacio Beteta V.
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Recompensas a Clientes Hipotecarios cumplidos: estrategia de una cultura del pago.

Por: Ignacio Beteta V.

Como una estrategia de competencia entre los bancos para atraer a los clientes cumplidos que contratan una hipoteca para la compra de una vivienda, se han diseñado esquemas de premios o recompensas los cuales se pueden clasificar en dos grandes categorías:

I.- La primera, consiste en la reducción, gradual y programada, de la tasa de interés inicial. Esta medida se traduce en un beneficio para el cliente en alguna de las siguientes dos alternativas:

a. Disminución de la mensualidad a pagar, o

b. Reducción del plazo del crédito.

II.- La segunda, se traduce en exentar al cliente del pago de determinadas mensualidades.

Estos esquemas de premios y recompensas, operan básicamente bajo la condición de que el acreditado cumpla oportunamente con todos sus pagos y tienen ventajas tanto para las Instituciones como para los acreditados.

Para las Instituciones, al estimular a su clientela para que se mantenga al corriente en sus obligaciones, se reduce la probabilidad de incumplimiento de pago, lo que disminuye el monto de reservas que tienen que constituirse para cubrir la cartera vencida.

Para los acreditados, a continuación se presenta el tipo de esquema que ofrecen los bancos y las ventajas principales que representan:

Desde el punto de vista financiero, estos productos hipotecarios se estructuran de la siguiente manera:

Reducción de tasa de interés. Se fija una tasa de interés inicial que se reduce anualmente durante un número años predeterminados; posteriormente, permanece fija, durante el resto del plazo. Cada banco tiene características específicas de cómo y cuando y en qué medida reduce la tasa inicial. Asimismo, la mayoría ha optado por que la reducción en la tasa se traduzca directamente en la disminución del pago mensual y una sola institución ha optado por mantener fija la mensualidad calculada a la tasa inicial, pero calculando los intereses a la tasa reducida, mecanismo que acelera la amortización del crédito y consecuentemente se reduce el plazo inicial.

En el de Exención de pagos. Se recompensa al acreditado mediante la exención de un pago anual por lo que solo deberá enterar 11 pagos anuales. Adicionalmente después de haber cumplido con 36 pagos anuales, el acreditado podrá elegir cuando ejercer un fondo de 6 pagos adicionales

Debido a sus características particulares, es difícil comparar los referidos esquemas hipotecarios, para tal fin como un indicador, se puede calcular la tasa de interés efectiva.

Para obtener la tasa de interés efectiva (r) de un crédito, se aplicó la siguiente metodología:

El siguiente cuadro presenta un resumen de los esquemas que ofrecen los mencionados bancos para sus clientes hipotecarios cumplidos, presentando solo sus principales características, utilizando como ejemplo un crédito para adquisición de vivienda a plazo de 15 años, en pesos, con tasa fija.

Como resumen de este ejercicio, se observa que la tasa inicial de la mayor parte de los esquemas analizados, que se otorgan a plazo de 15 años en pesos para la adquisición de vivienda, presentan una tasa fija inicial ligeramente por debajo del 12%, y que de acuerdo con los beneficios que ofrecen, la tasa de interés efectiva resultante, se encuentra en un rango entre 11% y 10.18% para los créditos que ofrecen reducción en las tasas de interés. Por su parte, el crédito que otorga la exención de pagos, ofrece una tasa de interés efectiva del 9.72%.

No obstante la tasa de interés efectiva no es el único indicador que debe considerarse para la elección de un crédito. Adicionalmente, es necesario incorporar otros elementos en el análisis, tales como el porcentaje de crédito respecto del valor de la vivienda, las opciones de plazo, la cobertura de los diferentes seguros y sus costos , las comisiones por apertura y otros costos asociados.

También es necesario tomar en cuenta las ventajas referidas en el primer cuadro y un elemento fundamental que es, la calidad en el servicio de la Institución y lau rapidez en su capacidad de respuesta para la evaluación de la solicitud de crédito.

Conclusiones:

• La oferta de créditos hipotecarios, por parte de la banca es cada vez mas amplia y variada, y los clientes cumplidos son recompensados.

• La posibilidad de que las tasas de interés iniciales continúen bajando se estima remota en el corto plazo, ya que para ello tendría que disminuir más la inflación, lo cual no se avizora en el corto plazo.

• Estos factores combinados nos orientan a concluir que es propicio aprovechar estas ventajas para adquirir una vivienda y contratar un crédito con tasa de interés que en principio es fija y que además podrá reducirse.

• Los productos hipotecarios están pasando a formar parte del negocio bancario integral ya que se pueden ligar o incluso condicionar a la utilización de otros servicios por parte de la clientela como son cuentas de cheques en que se cargue el importe de las mensualidades.

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Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI, en el Suplemento Voz de la Vivienda de octubre de 2006

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