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Ignacio Beteta V.
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REESTRUCTURA DEL SECTOR HIPOTECARIO

Autor: Ignacio Beteta V.

El Sector Hipotecario se reestructura acorde a modificaciones en las condiciones de financiamiento, tanto a nivel global como nacional, y en respuesta a las condiciones del mercado.

El Entorno Internacional:
• Liquidez limitada en mercados de inversión para el sector inmobiliario e hipotecario.
• Mayor aversión al riesgo hacia este sector y a economías en vías de desarrollo.

El Entorno Nacional:
• Estabilidad financiera en inflación y tasas de interés.
• Reactivación lenta de la demanda interna.
• Crecimiento en sectores específicos, principalmente en manufacturas ligadas a la exportación.
• Capacidad limitada del gobierno para programas adicionales de apoyo específico a la vivienda.
• Escasez de fuentes de empleo permanentes y bien remuneradas.

Implicaciones para la industria de la vivienda
• El crecimiento global de esta industria será más lento en los próximos años mientras no sea restablecida la liquidez en los mercados financieros, la población recupere su poder adquisitivo y disminuya la incertidumbre de la pérdida de empleo.
• El INFONAVIT contará con mayores recursos al reactivarse el empleo formal. Los productos cofinanciados con Instituciones Financieras privadas (Bancos y Sofol(m)es) continuará en expansión como complemento para el otorgamiento de crédito para sus derechohabientes con mayores ingresos.
• El FOVISSSTE continuará con Ingresos propios limitados ante la restricción de empleo gubernamental y limitación en el incremento de sueldos a sus derechohabientes. No obstante, podrán presentarse bursatilizaciones exitosas de los créditos ya otorgados basados en derechohabientes que tienen permanencia en su empleo y cuyo pago de hipoteca se descuenta por nómina. Cabe señalar que se ha diseñado un programa de factoraje vía NAFIN para el pago oportuno de hipotecas a los desarrolladores de vivienda. • La Banca Comercial reduce sus tasas de interés hipotecarias y amplía su penetración en el mercado medio y residencial.
• Sofoles y Sofomes se ven limitadas en su crecimiento. Muchas de ellas se encuentran descapitalizadas ante la problemática que enfrentaron por el aumento de cartera vencida ante la crisis económica iniciada en 2008. Las más afectadas serán vendidas o fusionadas por alguna institución bancaria o altamente capitalizadas como una Caja extranjera; otra alternativa, será fusionarse entre sí. Por otra parte, las nuevas instituciones que inicien operaciones en este sector podrán ser exitosas si diseñan estrategias de penetración en nichos de mercado específicos.

Observaciones:
INFONAVIT. Al mes de abril presenta un avance respecto de la meta anual, de 29% en términos de número de créditos y de 32% en términos de inversión. Respecto al año anterior para el periodo enero-abril presenta una variación positiva de 15.6% en créditos y de 24.5% en inversión. Tres cuartas partes de los créditos originados han sido a cargo de este organismo.
FOVISSSTE. Su avance respecto a la meta anual es de 21.7% y de 19.4% en términos de número de créditos y de inversión respectivamente, En relación al año anterior, en el periodo enero-abril, muestra variación negativa de 12.1% en número de créditos y de 2.8% en inversión. Los créditos otorgados de enero a abril representa una octava parte de los créditos originados.
SHF. Aunque su actividad en créditos para adquisición se encuentre disminuida respecto a 2009, en 65.5%, es más importante en las actuales circunstancias, su acción en el fondeo de créditos puente y como otorgante de Garantías y Seguros, elementos fundamentales para la reactivación del sector vivienda.
BANCA y SOFOL(ME)S. Su avance respecto a la Meta es de 19.1% en términos de número de créditos y de 24.2% en inversión. La variación respecto al año anterior resultó negativa en número de créditos. 7.3%, pero positiva en inversión 13.6% lo que indica que se están atendiendo mercados de mayor poder adquisitivo. Su participación en número de créditos originados es cercana a la quinta parte del total.
• El fondeo de créditos puente se torna en un elemento fundamental. Éste es uno de los instrumentos financieros clave para el crecimiento del sector. Sin embargo, a raíz de la crisis, de 2008 su estructura financiera resultó frágil. Por una parte, debido a que el plazo de estos créditos es de un año a dieciocho meses, las condiciones económicas, y por lo tanto el riesgo del proyecto, pueden variar significativamente. Con la crisis económica, se debilitó la demanda, se redujo la velocidad de ventas de las viviendas, y muchos proyectos quedaron atrapados.
Por otra parte, algunos desarrollos cuya venta de vivienda era viable, se vieron afectadas por la falta de ministraciones oportunas por parte de la entidad financiera, (especialmente Sofol(me)s) que les otorgó el crédito puente al verse afectadas por la falta de liquidez en los mercados financieros a raíz de la crisis financiera mundial y local.
Asimismo, la distracción de fondos de estos créditos por parte de Metrofinanciera, que en lugar de utilizarlos en su integridad para fondear la construcción de viviendas, los empleó para la adquisición de reserva territorial propia, imposibilitó el pago de pasivos emitidos por parte de esa institución al contraerse la demanda por vivienda y dejar conjuntos habitacionales inconclusos o inexistentes. El mercado financiero ha castigado estas prácticas al limitar el financiamiento para créditos puente, siendo la banca comercial y la SHF quienes serán los fondeadores de última instancia de los créditos para la construcción.

¿PUEDE REACTIVARSE EL CRÉDITO HIPOTECARIO Y LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA?
La respuesta correcta debe considerar que bajo la estructura actual del mercado de la vivienda, es muy delicado impulsar la compra de vivienda más allá de lo que lo permite la capacidad de endeudamiento de la población.
Sin embargo, cuando se analiza el déficit de vivienda en el país, tomamos conciencia de que algo se debe hacer para reducirlo.
Para ello hay que ser creativos. Un argumento muy socorrido es el promover también la vivienda entre la población que no recibe ingresos de manera formal. Si bien, entonces la respuesta puede ser que lo que se necesita es que la mayor parte de la población tenga un empleo formal como los derechohabientes del INFONAVIT o del FOVISSSTE, este proceso es el más sólido, pero es lento.

Una alternativa puede llevarse a cabo mediante dos estrategias:
• La primera, consistiría en un plan de ahorro de dos años por individuo y con el apoyo de subsidios. El ahorro tendría un monto mínimo de $500 mensuales, con un tope máximo de $1,000 mensuales, donde el ahorrador recibiría un subsidio de un peso por cada uno de ahorro. Los recursos disponibles para el ahorrador serían de $24,000 a $48,000 pesos.
Si se lograra de esta manera fomentar el ahorro para 200,000 ahorradores, el costo del subsidio sería de $2,400 a $4,800 millones de pesos en dos años.
De esta manera, el subsidio actual que se le aplica al valor de la vivienda, se destinaría al fomento del ahorro, y el desarrollador construiría las viviendas con base en la capacidad de enganche e ingreso del ahorrador.
El programa señalado, se le ofrecería, tanto a derechohabientes del INFONAVIT o FOVISSSTE como a la población en general.
• La segunda, sería la eliminación de aquellas trabas que frenan al sector tal como el agilizar trámites y permisos con base en la implementación de sistemas. Asimismo, es necesario, modernizar el proceso legal que facilite la adjudicación de viviendas de clientes hipotecarios incumplidos.

En suma, se requiere de: agilidad, transparencia y fomento al ahorro, para hacer un sector vivienda más sólido.

Comentarios y sugerencias:
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Artículo publicado por la CANADEVI en su REVISTA VIVIENDA MEXICANA del mes de julio de 2010.

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