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Ignacio Beteta V.
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Programa Nacional de Vivienda 2005

Por: Ignacio Beteta V.

La Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda, CONAFOVI, presentó durante el mes de febrero cifras estimadas de cierre de la actividad de la vivienda el año pasado y el programa para 2005.

•2004 fue un año de elevada actividad en la industria de la vivienda donde la inversión financiera en esta rama, medida como el valor de los créditos para vivienda terminada y para mejoramiento, se elevó en cerca de un 11.6% en términos reales respecto de 2003, con un ritmo que casi triplicó el crecimiento de 4.4% de la economía en su conjunto. Esa inversión que ascendió a cerca de $134 mil millones de pesos, representó cerca del 2.0% del PIB y una décima parte del total de lo invertido en la economía.

• Cabe señalar, sin embargo, que el ritmo de crecimiento del financiamiento para vivienda se aceleró rápidamente del 2001 al 2003, y posteriormente se reduce. Esto se debe a que en esos primeros tres años destaca el impacto inicial de reestructura del INFONAVIT, el efecto favorable de la disminución de tasas de interés, sobre todo en el caso de la SHF, así como los recursos extraordinarios otorgados al FOVISSSTE. Posteriormente, a partir de 2003, el ritmo de crecimiento del financiamiento a esta industria se atenúa al haberse disipado el impacto inicial de esos grandes cambios.

La mayor cantidad de recursos invertidos fue por parte de INFONAVIT, que representó el 46% del total con 300,975 créditos. Le siguieron en importancia el financiamiento por parte de Banca y Sofoles, con recursos propios, representando el 17% del valor total con 35,772 créditos; la SHF con el 15% de los recursos invertidos, otorgando 9,800 créditos para PROSAVI y 55,520 para PROFIVI; el FOVISSSTE participó con el 11% del total con 60,252 créditos. FONHAPO, por su parte, ejerció el 1.25% del financiamiento, canalizado a la adquisición de 29,611 viviendas y 96,123 acciones para mejoramiento de vivienda.

El programa para 2005, considera que el monto de los créditos que se otorgarán para vivienda nueva y mejoramientos se incrementó en 7.4% con relación a 2004, lo que implica que una vez descontado el efecto de la inflación estimada de 3 a 4%, el crecimiento real del financiamiento para la vivienda, mantendrá un ritmo semejante al de la economía, proyectado en cerca del 4%. Mediante esta derrama económica, se estima que se otorgarán cerca de 640,000 mil créditos en 2005, incluyendo financiamiento para adquisición (600,000) y mejoras de vivienda (40,600).

La meta para construir 750 mil viviendas durante 2006, difícilmente se podrá lograr, si se basa el análisis en el esfuerzo que se requeriría para otorgar en ese año 41% más de los 531 mil créditos que se otorgaron para la adquisición de viviendas en 2004. De acuerdo con los siguientes párrafos, una de las estrategias será favorecer viviendas más económicas para los estratos de menores ingresos.

El mayor crecimiento en número de créditos por otorgarse en 2005, lo reporta el INFONAVIT, donde se observa que:

• Se favorece el otorgamiento de créditos para la vivienda económica y tradicional de bajo ingreso para trabajadores que reciben menos de 4 salarios mínimos, que aumentan en más del doble, de 90 mil créditos en 2004 a 210 mil créditos en 2005.

• Se reduce significativamente, a menos de la mitad el financiamiento directo para vivienda para trabajadores de 4 a 11 salarios mínimos, de 202 mil créditos en 2004 a 90 mil créditos en 2005.

• Se estima que crecerá significativamente el crédito a través del Apoyo Infonavit, así como del Cofinanciamiento. Estos dos tipos de financiamiento integran créditos, tanto del INFONAVIT como de las Sofoles y Bancos, quienes utilizan recursos de la SHF como propios.

• Cabe señalar que el valor máximo de vivienda que podrá ser adquirida con el programa de Apoyo Infonavit fue incrementado prácticamente al doble, de acuerdo con el anuncio oficial del 28 de febrero, de $892,200 hasta $1,749,000.

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) presenta un programa altamente expansivo, donde proyecta que elevará el monto de sus créditos de 65 mil en 2004 a 99 mil en 2005, lo que elevará la derrama de financiamiento en cerca de 42%. Cabe señalar que parte de este crecimiento se debe a los créditos que otorgará bajo la modalidad de cofinanciamiento con INFONAVIT.

FOVISSSTE, por su parte, disminuirá su ritmo de actividad, al estimar que se otorgarán 50 mil créditos en 2005, 10 mil menos que en 2004, resultado principalmente de que ha utilizado parte de los recursos extraordinarios que se le asignaron hace dos años. Sin embargo, el monto de los créditos por otorgar en 2005, prácticamente se mantiene sin variación respecto de 2004, lo que significa que orientará su financiamiento a vivienda más económica.

FONHAPO, por su parte, que sólo participa con el 3% de la inversión total, tiene un incremento del 73% en la disponibilidad de sus recursos. Cabe señalar que en este presupuesto se incluye una parte muy significativa de subsidios con lo que se apoyará cerca de 92 mil acciones de viviendas.

Con relación a las estadísticas correspondientes a vivienda media y residencial, englobadas en el concepto de otros, no se presentan cifras por parte de la CONAFOVI que pudieran dar una guía del desarrollo de estos mercados. Ello se debe a que los créditos que se otorguen para este tipo de vivienda, no necesitan estar incluidos en el programa global de vivienda, ya que gran parte de ellos son otorgados por bancos y sofoles con recursos propios. Asimismo, en este mercado, se llevan a cabo un número importante de operaciones de contado. Los créditos otorgados por sofoles y bancos con recursos propios han venido creciendo significativamente:

• Los elementos que tienen mayor impacto en el otorgamiento de créditos hipotecarios, son las bajas tasas de interés, la baja inflación y el crecimiento de la economía, factores que se antojan se mantendrán favorables, en ausencia de que un entorno político desfavorable contamine a la economía.

• Finalmente, de acuerdo con lo señalado anteriormente, difícilmente se cumplirá con la meta de construir 750 mil viviendas en el año 2006, aún cuando se cumpla con la meta de otorgar 600 mil créditos para la adquisición de viviendas en 2005. Sin embargo, lejos de criticar la falta de cumplimiento del objetivo señalado, lo importante es recalcar el éxito del programa de vivienda, por lo que el énfasis deberá concentrarse en sentar las bases para que esta industria continúe con su dinamismo, e inclusive se corrijan errores y se mejoren estrategias, sobretodo en lo que se refiere a la disponibilidad y precios accesibles de reserva territorial, urbanismo, mecanismos de conservación y mantenimiento y servicios de infraestructura y vialidades, entre otros. Cumplir con estos elementos será más importante que forzar la construcción de más viviendas, con dimensiones minúsculas.

Publicado en el Suplemento CANADEVI,(Organo oficial de la Cámara nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda) Año 3, número 26, marzo 2005

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