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Hipotecas con Pagos Crecientes

Autor: Ignacio Beteta V.



Se amplía la oferta de créditos hipotecarios con la opción de pagos crecientes con incrementos reducidos, pero predeterminados, o que le facilita al acreditado adquirir una vivienda de mayor valor, pero sin el riesgo de que los pagos estén sujetos a las variables económicas.

En este artículo se presentan las ventajas y desventajas de este producto hipotecario, una tabla comparativa de las alternativas que ofrecen los bancos y una simulación del pago de estos productos en un periodo de 20 años.

• Ventajas del crédito hipotecario con pagos crecientes.
• El pago inicial es menor si se le compara con el esquema con pagos fijos.
• Los pagos no están sujetos a la inflación como sucede en el caso de las Udis.
• El capital siempre se amortiza al efectuar cada pago, el saldo del crédito en pesos no se incrementa como en el esquema de Udis.
• El flujo creciente en los pagos es un elemento atractivo para quien adquiere una cartera bursatilizada de estos créditos.
• Desventajas del crédito hipotecario con pagos crecientes.
• La carga del pago de la hipoteca respecto del ingreso del acreditado no se reduce a través de los años. En contraste, las hipotecas con pagos fijos le permite a una familia tener mayor holgura en su gasto disponible a lo largo del tiempo.
• Estructura la tabla de amortización.
• El pago mensual inicial se calcula por iteración de tal forma que, considerando los incrementos anuales de los pagos y la tasa de interés del crédito, al final del ffplazo, el saldo del crédito sea igual a cero.
• El pago inicial cubre la totalidad de los intereses causados a la tasa de interés estipulada y, con la diferencia, se amortiza el capital.

El siguiente cuadro resume los pagos correspondientes a los créditos hipotecarios con pagos crecientes que ofrecen los Bancos para un crédito de $1,000,000.



Se observa, que al comparar el pago inicial de los créditos con pagos crecientes se logra reducir el pago inicial entre 11% y 15% respecto del pago que corresponde a los créditos con pagos fijos.

• Con el objeto de hacer una comparación de la posible evolución de los pagos de estos créditos respecto de la Inflación del incremento de los Salarios Mínimos, en un periodo de 20 años, se presenta una simulación mostrando los resultados en dos etapas:

• La primera considera los valores históricos de la Inflación y Salarios Mínimos de 2000 a 2010, así como los incrementos de los créditos como si ellos se hubieran otorgado en el año 2000.
• La segunda etapa, 2011 a 2020, proyecta una Inflación anual de 3.50% (acorde a la inflación Objetivo de Banxico estimada de 3% + - 1%) y de 3.70% anual para los aumentos del salario mínimo, conservando el incremento anual de los pagos de las hipotecas.



Mediante este ejercicio se puede apreciar que la evolución en el incremento en los pagos, hasta 2010, hubiera sido por debajo del salario e inflación y que en el plazo restante la brecha tiende a ampliarse.

CONCLUSION:
• Los productos hipotecarios con Pagos Crecientes son una opción más para las familias que requieren adquirir una vivienda de mayor valor, los incrementos no parecen representar mayor riesgo, siempre y cuando los ingresos del acreditado se ajusten de acuerdo con la inflación o el incremento en el salario mínimo.

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