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El nuevo régimen fiscal y la falta de financiamiento frenarán la recuperación en México en 2010

Autor: Ignacio Beteta V.

La recuperación económica en EUA será un factor fundamental que impulsará la actividad en México a través de su sector exportador, pero la necesidad de cubrir el hoyo en las finanzas públicas, resultado de los menores ingresos por exportación de petróleo y menor recaudación fiscal, le restarán fuerza a ese impulso.

En México, se continuará preservando la estabilidad financiera, lo que se traduce en baja inflación, tipo de cambio estable y tasas de interés de referencia reducidas. Por otra parte, se prevé que el crecimiento de la economía se ubicará entre 3% al 4% con una recuperación gradual.

La estabilidad financiera debe mantenerse como eje de la política económica, por lo que el desequilibrio fiscal sólo podrá subsanarse parcialmente a través de mayor deuda. Consecuentemente, el sector público se verá obligado a elevar impuestos y precios de energéticos, que afectan al poder de compra de la población, y a recortar su gasto, el cual se reflejará en una menor construcción de obras de infraestructura lo que limitará la oferta de suelo con servicios.

Las medidas de emergencia para tapar el hoyo fiscal, son resultado de la gran dependencia que tienen los ingresos del sector gubernamental en las exportaciones de petróleo, de una estructura fiscal con tasas de interés elevadas, pero con limitada capacidad recaudatoria, y de un gasto público que tiene un gran margen para poder ser más eficiente.

La vivienda, por su parte, presentará un panorama con desequilibrio entre oferta y demanda en los mercados, resultado de la contracción en las ventas por el alto nivel de desempleo y de un ritmo menor en la construcción, consecuencia de un financiamiento más limitado. En algunas zonas del país, el nivel de inventario de vivienda es elevado, principalmente donde ha sido más severo el nivel de desempleo, como en la frontera norte y en aquellas regiones ligadas a la industria de exportación y turismo. De manera contraria, se observará que los precios de vivienda media y residencial se recuperarán, conforme la demanda se revitalice en zonas donde se desaceleró la construcción de vivienda.

Por otra parte, el incremento en la cartera vencida de las sofoles, tanto de créditos individuales, como de créditos puente, limita la capacidad de esos intermediarios financieros de otorgar créditos para la construcción, a lo que se le suman la políticas de mayor aversión al riesgo relacionado con el sector inmobiliario, tanto de la banca como de los fondos de inversión nacionales y extranjeros.

Ante este panorama, se verán fortalecidas las desarrolladoras de vivienda que presenten mayor solidez financiera y construyan vivienda donde existan compradores potenciales.

Los desarrolladores de vivienda, deberán incorporar medidas de prevención de riesgo en su modelo de negocio, tales como:


• Contratar coberturas de tasas de interés ante tendencia de incremento en el costo del dinero.
• No sobredimensionar el mercado de los derechohabientes del FOVISSSTE ante un panorama de menor gasto público.
• Prever un crecimiento lento del mercado de derechohabientes del INFONAVIT, no obstante que se recuperará conforme lo haga el empleo.
• Llevar a cabo estudios muy puntuales de los mercados donde se edificarán las viviendas.
• Fortalecer la estructura financiera de la empresa.

Las instituciones financieras, por su parte, deberán considerar establecer:


• Políticas de otorgamiento de créditos puente de acuerdo con el riesgo financiero y de mercado del proyecto, así como de la estructura financiera de la empresa. Siempre deberá tenerse un plan alternativo (B), en caso de que la velocidad de ventas sea menor al previsto.
• Control, vía sistemas especializados, del crédito puente, del avance de la construcción de las viviendas y de la velocidad de venta de los desarrollos.
• Políticas de originación de hipotecas sanas, con mitigantes de riesgos como son los seguros de desempleo y de incumplimiento de pago, así como agilidad en la implementación de reestructuras para sanear la cartera que haya caído en incumplimiento de pago como resultado de la crisis del presente año.
• Diseño de planes de ahorro que le faciliten a los compradores de vivienda la integración del enganche y formen un hábito de ahorro que se traducirá en una alternativa de medir su capacidad de pago cuando contraten su crédito hipotecario.

En el año 2010, al iniciarse gradualmente la recuperación de la economía, las oportunidades serán mayores para los desarrolladores de vivienda que fortalezcan su posición financiera y le representen un menor nivel de riesgo al sector financiero. Estas empresas tendrán la oportunidad de satisfacer los mercados de vivienda en expansión y de rescatar proyectos que financieramente se encuentren con problemas.

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