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Ignacio Beteta V.
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La estabilidad Macroeconómica y el Crédito Hipotecario

Por: Ignacio Beteta V.

La estabilidad económica-financiera que experimentado nuestro país en los últimos años y las políticas publicas al sector vivienda han impulsado, tanto la construcción de nuevas viviendas como la reactivación del crédito hipotecario.

La inflación de los últimos meses presenta niveles prácticamente iguales a la de los Estados Unidos.

Las tasas de interés hipotecarias en los últimos 18 meses han mostrado una consistente tendencia a la baja, según datos de Banco de México, en promedio están en torno a 13%, y las mínimas abajo del 12% .

Paradójicamente en el mismo lapso las tasas de hipotecas en Estados Unidos han mostrado una tendencia alcista, mientras que en dic 2004 se ubicaron en 5.27% en abril 2006 llegaron a 6.38%.

El diferencial de tasas de ambos países aún es amplio, es posible que los costos de intermediación en nuestro país deban abatirse.


• Los Bancos y Sofoles, ofrecen esquemas crediticios con plazos y tasas de interés fijos y en pesos, lo que representa para los clientes certidumbre y certeza del importe de su adeudo.
• Se ha generado una sana competencia entre los productos ofertados por Bancos y Sofoles que han favorecido a la clientela que ahora tiene un amplio menú para una mejor elección de su crédito.
• Igualmente se está fomentado la cultura del pago, mediante premios a los clientes cumplidos que aminoran significativamente el costo financiero de sus hipotecas.
• Las Instituciones privadas y públicas han incrementado su eficiencia operativa tanto en el otorgamiento de los créditos como en sus métodos de cobranza
• Los planes de seguros se han venido complementando, aminorando el riesgo para ambas partes. Ahora existen, además de los tradicionales de vida y daños, el seguro de desempleo, de contenido del inmueble y de responsabilidad civil
• El porcentaje de financiamiento en algunas instituciones es hasta del 90% facilitando al cliente la adquisición de su vivienda con un enganche mínimo.
• Por su parte los desarrolladores de vivienda han demostrado eficiencia y creatividad en la solución de productos para los diversos segmentos del mercado: interés social, económico, medio y residencial, facilitando la venta de unidades con los nuevos productos hipotecarios en condiciones cada vez más accesible a los compradores. El éxito de los principales desarrolladores se ha reflejado en su participación de la Bolsa mexicana de valores mediante la colocación de sus acciones demostrando alta rentabilidad.

La Cartera Hipotecaria total supera ya los $770 mil millones de pesos (incluye Banca Comercial, Banca de Desarrollo, Sofoles Hipotecarias e Infonavit) de 2000 a marzo de 2006 su crecimiento ha sido ligeramente superior al del PIB y representa alrededor del 9% del mismo.

La cartera del FOVISSSTE no se consideró por encontrarse en proceso de depuración, una vez incorporada estimamos que la proporción sea en torno al 10%.


• El crecimiento de la cartera, en buena parte se origina por la reactivación del crédito en los Bancos y Sofoles, que con sus propios recursos han tenido una actividad creciente, en los últimos 5 años.
• Asimismo por la eficiencia alcanzada por los Organismos públicos como es el caso del INFONAVIT que ha cumplido con metas cada vez más elevadas.
• Por su parte las Sofoles Hipotecarias han sido el vehículo de colocación de los recursos de la Sociedad Hipotecaria Federal, que dan cobertura a un mercado abierto principalmente de segmentos de vivienda de interés social.
• El crecimiento de la cartera de la Banca comercial a partir de 2004, se origina porque esta utiliza parte de su captación tradicional de corto plazo para fondear los créditos hipotecarios de largo plazo, mientras que las Sofoles tienen que fondear sus créditos a través de recursos de la Sociedad Hipotecaria federal o con emisiones de papel de deuda.

Otro factor que ha influido, es la adquisición de Sofoles y o cartera hipotecaria por parte de algunos bancos.

Una reflexión fundamental es que el crecimiento de las carteras debe ser con calidad, que se inicia desde la mejor medición del riesgo a su otorgamiento, y que continúa en el largo plazo con la aplicación de la mejor tecnología y un marco legal que facilite la recuperación de los créditos. Es deseable la integración de carteras bursatilizables que sean propicias para la generación de un mercado secundario de hipotecas.

Conclusiones:

Sin la estabilidad macroeconómica difícilmente se habrían podido obtener estos logros, aún falta consolidarla en el largo plazo y establecer objetivos que favorezcan: el mayor crecimiento de la actividad hipotecaria en el ámbito público y privado con eficiencia y creatividad.

En un ambiente globalizado también tenemos que compararnos con otros países. Los líderes de este sector en países europeos, alcanzaron respecto del PIB en 2004, niveles en torno al 100% del PIB como es el caso de Dinamarca y Holanda, y del 45.9% en España. Por su parte Estados Unidos arroja un 64.50%. Estos indicadores muestran que nuestra tarea está en su inicio y que se tendrá que fortalecer y perfeccionar los mecanismos, instrumentos e Instituciones participantes en el sector vivienda para que su efectividad corresponda por una parte a reducir el alto déficit habitacional a la vez que representen una oportunidad de inversión a largo plazo que propicien la bursatilidad de la cartera .

Comentarios y sugerencias: contacto

Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI, en el Suplemento Voz de la Vivienda de agosto de 2006

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