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Ignacio Beteta V.
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Las grandes desarrolladoras y su desempeño en un entorno complicado.
Por: Ignacio Beteta V.

Con el objeto de hacer una evaluación del desempeño de la industria de la vivienda al primer trimestre de 2009, se analizará, como grupo representativo de esa actividad económica, a las empresas desarrolladoras que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que son quienes reportan con mayor prontitud las cifras financieras y de su operación.

Este grupo de empresas está integrado por Desarrolladora Homex, Casas GEO, URBI, Consorcio ARA, SARE, y Consorcio Hogar, que conjuntamente representaron en 2008 cerca del 26% del mercado de viviendas al reportar ventas conjuntas por 181 mil unidades de un total estimado de 695 mil viviendas construidas y vendidas en el país.

La participación de cada una de estas empresas en el total de este grupo se indica en la siguiente gráfica.

En 2008, mientras la economía tuvo un crecimiento de 1.3%, el número de viviendas vendidas por estas empresas, aumentó en 7.9%. Sin embargo, al hacer un análisis de la actividad trimestral, se observa que tanto la economía como la venta de viviendas de estas empresas presentan una desaceleración en su crecimiento, al medir su actividad en cada trimestre respecto del mismo periodo del año anterior. Para el año 2009, estos datos se vuelven aún más relevantes al reflejar una contracción de 8.2% para la economía y de 3.2% para las viviendas.

Cabe señalar, sin embargo, que el comportamiento de las ventas de vivienda de las empresas que cotizan en la BMV no ha sido homogéneo. Como ejemplo de ello, se tiene que al comparar las ventas del primer trimestre de 2009 frente al mismo periodo de 2008, mientras que ARA y SARE han reducido el nivel de sus ventas, HOMEX, GEO y URBI las han aumentado.

Del análisis de las dos gráficas anteriores se observa que las ventas de viviendas se ven afectadas por el nivel de actividad económica; sin embargo, la caída en la actividad económica en general es más severa que en la industria de la vivienda. Esto se debe a las siguientes razones:

1. Mercado potencial.- Aún existe un sinnúmero de familias que desean adquirir una vivienda así como programas financieros de apoyo para la adquisición de las mismas.

2. Diversificación del mercado:- El mercado de la vivienda está diversificado, ya que sus clientes no se encuentran concentrados, ni geográficamente ni en una misma industria. Cabe señalar que este análisis es previo al efecto de la influenza que se concentró en aquellos estados de la república donde exista una importante actividad orientada al turismo.

3. El apoyo de los organismos de vivienda.- El INFONAVIT y el FOVISSSTE representaron el 83% de las ventas del mercado de vivienda nueva en 2008. Al primer bimestre de este año, su avance con relación a sus metas anuales es del 10.6% y 6.4%, respectivamente. Dicho avance es menor al registrado para el mismo periodo de 2008, que fue de 15.6% y 7.9%, respectivamente. Estas cifras revelan que se avanza en los programas de estas instituciones, pero a un menor ritmo que en el año pasado.

4. Desempleo, pero a un ritmo menor al de la contracción económica. La disminución de afiliados permanentes que cotizan en el IMSS ha afectado el ritmo de venta de viviendas, ya que al comparar las cifras del primer trimestre de 2009 respecto del mismo periodo del año anterior, se observa una disminución de 380 mil afiliados, lo que representa una disminución del 3%, respecto del total de afiliados. Esto significa que el aumento en el desempleo ha sido menos severo que la contracción económica en general, ya que muchas empresas no necesariamente despiden personal al disminuir sus ventas, o al menos no lo hacen en la misma proporción.

5. Apoyo de los subsidios.- El programa de subsidios ha apoyado la construcción y venta de vivienda de interés social, lo que ha representado un contrapeso a la contracción económica.

Resultados en Bolsa

• El derrumbe de los mercados internacionales arrastró a todas las bolsas del mundo, lo cual se observa en la siguiente gráfica al comparar el comportamiento del DOW, como representativo de la bolsa de los EUA, el de la BMV y el del Indice HABITA que representa la cotización de las empresas desarrolladoras de viviendas que cotizan en la BMV. Cabe señalar que el Índice de la BMV y el Índice Habita se ven afectados, no sólo por la caída generalizada de la cotización de acciones en bolsa, sino también por la devaluación del peso frente al dólar.

No existe una relación totalmente estrecha entre el comportamiento de las acciones en bolsa y los indicadores financieros y de operación de las empresas. Ello se debe a que aunque los mercados premian a las acciones de las empresas con mejores resultados, la cotización de las acciones se ve influida por factores adicionales como es la liquidez en los mercados financieros así como la aversión al riesgo de los inversionistas en bolsa que pueden reducir su apetito por la compra de acciones en lo general o en particular por algún tipo de industria. En el caso de la presente crisis mundial, se conjugaron dos factores que han afectado a las acciones de las empresas en bolsa:

• aversión de los inversionistas por mercados de renta variable (compra de acciones en las bolsas de valores)

• aversión por la industria de la vivienda que fue el detonador de los problemas mencionados a nivel mundial.

A continuación se presenta una tabla con indicadores seleccionados de las empresas desarrolladoras de vivienda que cotizan en bolsa y su desempeño en 2008 y primer trimestre de 2009.

Se concluye del cuadro anterior que no existe una correlación entre el comportamiento de las utilidades de las desarrolladoras en bolsa y el de la cotización del precio de su acción en el mercado de valores, ya que mientras el valor de las acciones de las desarrolladoras reportan pérdidas entre el 27% y el 80% durante el periodo comprendido del 31 de diciembre de 2007 al 29 de mayo de 2009, las empresas, con excepción de HOGAR, mantienen utilidades como proporción de sus ventas en rangos relativamente estables.

Perspectivas:

2009 será sin duda un año difícil, pero donde se estima, dadas las condiciones de la economía de los EUA, que se irá recuperando a partir del segundo semestre del año. En el caso de México, esto significa que la contracción será menos severa hacia finales del año, pero que la contracción económica será de cerca del 4.5%. En general, la industria de la vivienda afrontará el siguiente panorama impulsado por factores positivos y frenado por aspectos negativos.

Factores Positivos

Colocación CEDEVIS ( Certificados de Vivienda) por parte de INFONAVIT.

En lo que resta del año el Instituto buscará complementar su programa de colocación que asciende a 10 mil millones de pesos, la primera emisión del año 2009 se realizó el 21 de mayo por 2 mil 21 millones de pesos.

Indicadores mixtos, algunos positivos de la recuperación en los EUA tales como el índice de confianza del consumidor, el aumento en el índice DOW,

Incremento en el precio de las acciones al recuperarse los índices de las bolsas de valores en el mundo

Factores Negativos:

Brote de influenza: aún falta registrar el impacto negativo en los ingresos de la población, especialmente en el Distrito Federal, Estado de México y polos turísticos en que han resultado afectadas, principalmente, las industrias restaurantera y hotelera.

Caída en la producción industrial: la producción industrial en México, según informa el INEGI disminuyó en el mes de marzo en 6.7% en términos reales anuales, el sector más afectado fue el manufacturero, con una caída del 9.9%, dentro del cual se encuentra principalmente la industria automotriz. Asimismo la industria de la construcción se contrajo en 4.6%.

Cartera vencida: la lentitud en las ventas propicia la falta de liquidez de las empresas desarrolladoras y por consiguiente el posible incumplimiento de sus compromisos crediticios ante bancos, sofoles y sofomes. Y en otro enfoque las instituciones endurecen las reglas de crédito de los futuros compradores de las viviendas a fin de no incrementar la cartera vencida que ya tienen acumulada.

Falta liquidez en el mercado para créditos puente: se reducen las opciones de fondeo en los mercados financieros ante el incumplimiento en el pago de Metrofinanciera y Crédito y Casa; sin embargo, la Sociedad Hipotecaria Federal, a través de la oferta de garantías, contribuye de manera muy importante a reestablecer esa falta de liquidez en el mercado.

De acuerdo con las estimaciones de contracción de la economía estimadas del 4.5% al 5.0% la construcción de viviendas durante el presente año quedará por debajo de las estimaciones oficiales iniciales de 700 mil y de las 695 mil del año pasado.

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Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de la Vivienda, Canadevi, en el Suplemento Voz de la Vivienda de junio 2009.

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