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Ignacio Beteta V.
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LA TASA DE INTERÉS DE LAS HIPOTECAS TIENE IMPACTO EN EL MERCADO DE VIVIENDA MEDIA Y RESIDENCIAL

Por Ignacio Beteta V.,

La disminución en la tasa de interés es el elemento más importante para reducir la mensualidad de una hipoteca, efecto que atrae a los compradores al mercado de vivienda.

El propósito del presente análisis tiene por objeto mostrar el impacto de las tasas de interés en la participación que tuvieron los principales bancos comerciales en el mercado de los créditos hipotecarios otorgados para vivienda media y residencial en 2004, y su avance al primer trimestre de 2005.

El valor de los créditos para vivienda media y residencial otorgados por la banca comercial y las Sofoles con recursos propios, en 2004, representó el 17% del total del valor de los créditos hipotecarios otorgados en el país, monto que ascendió a 23 mil 083 millones de pesos. Por su parte, el valor total de los créditos otorgados en el país sumó133 mil 601 millones de pesos, equivalente al 1.9% del PIB (Producto Interno Bruto).

• La primera parte del análisis muestra el crecimiento de los créditos que han otorgado los bancos y las Sofoles con recursos propios. La mayor parte de ellos han sido nominados en pesos, no en UDI´s, y recientemente, con tasa de interés fija en pesos. La siguiente gráfica muestra el número de créditos otorgados y la tasa de interés promedio anual de los CETES-28, como referencia del costo del dinero. En dicha gráfica es evidente la relación inversa entre las variables presentadas. Cabe señalar que se espera que continúe el dinamismo en la actividad inmobiliaria en 2005, impulsado por la economía, al esperarse un crecimiento del PIB cercano al 4%, siempre y cuando los bancos y Sofoles mantengan una oferta accesible de productos hipotecarios, no obstante la presión de las tasas de interés domésticas.

• El segundo aspecto se refiere a la relación de las tasas de interés de los créditos y la participación de los diferentes bancos en el mercado hipotecario. La siguiente tabla muestra la variación que tuvieron los bancos en su participación en el mercado de hipotecas de 2003 a 2004, con base en el valor de la colocación de dichos recursos.

Con el objeto de analizar el impacto que pudieran haber tenido las tasas de interés en el incremento o decremento de la participación de cada institución en el mercado hipotecario se elaboró la siguiente gráfica. En ella se utilizó al CAT (Costo Anualizado Total) como indicador de las condiciones generales de los créditos, ya que esa variable, no sólo incorpora la tasa de interés, sino también las comisiones de apertura de crédito, avalúos y gastos de investigación de crédito, que reducen la disponibilidad neta del crédito, así como el costo de los seguros de daños y vida, y gastos de administración, que representan una carga adicional en la mensualidad del pago de la hipoteca.

Del análisis se desprende que Banamex, quien ofreció una de las mejores condiciones de financiamiento, combinado con una campaña acertada de publicidad, aumentó su participación de mercado de 2003 a 2004 en 16.6%, para llegar a disputar el primer lugar en la colocación de créditos, en 2004, con Banorte y Scotiabank-Inverlat.

De esa forma, cada una de esas tres instituciones participó con cerca de una quinta parte del valor de los créditos otorgados en ese año. Por su parte, BBVA-Bancomer le siguió en importancia a Banamex en crecimiento de mercado al incrementar su participación en 8.0%, y de esta forma participar con un 12.9% del valor de los créditos otorgados en 2004.

En contraste, no obstante la elevada participación que Banorte y Scotiabank-Inverlat reportaron como líderes en 2003 con el 39.4% y 33.1% del valor de los créditos otorgados en ese año, en 2004, estas dos instituciones redujeron su participación al sólo representar el 23.2% y 22.2%, respectivamente. Coincide que Banorte presentó el nivel de CAT más elevado dentro del grupo de bancos estudiado.

La correlación entre las variables presentadas en la gráfica, CAT y variación en la participación de mercado, fue de -0.57. Los otros factores que explican el por qué algunos bancos aumentaron su participación en el mercado de créditos hipotecarios, y otros la disminuyeron, son la tasa de interés, la efectividad de la campaña publicitaria de cada banco, el servicio al cliente, la inducción a la individualización de los créditos al otorgarse créditos puente a los promotores de vivienda, entre otros.

En 2005, las tasas de interés en el mercado hipotecario se ven presionadas al alza por el incremento generalizado del costo del dinero. No obstante, los bancos continúan compitiendo por el mercado hipotecario. El siguiente cuadro muestra las tasas de interés, el CAT y la participación que tuvo cada institución financiera en el valor de los créditos hipotecarios otorgados durante el primer trimestre de 2005.

Destaca la estrategia de Banamex quien, durante el periodo enero-marzo 2005, llega a colocar más de una tercera parte (37.5%) del valor de los créditos otorgados. Este banco mantiene la tasa de interés del 12%, ofreciéndosela sólo a aquellos clientes que estén dispuestos a pagar, antes del 31 mayo, una comisión adicional del 1% para apartar su crédito, siempre y cuando lo ejerza antes de fin de año. Asimismo, Bancomer aumenta su participación en este periodo al 16.9%, y otorga una tasa de interés menor al 12%, de 11.75%. Por su parte HSBC, también ofrece temporalmente una tasa de interés menor al 1% mensual, de 11.80% anual. Cabe señalar, que esta promoción estará vigente hasta el 15 de julio, y el crédito deberá formalizarse, como límite, el 30 de septiembre.

Otros bancos presentan reducciones en sus tasas de interés, no obstante que se encuentran por encima del 12%. En este grupo destaca Banorte, que disminuyó su tasa de interés, en los últimos tres meses, de 14.90% a 12.40%.

En conclusión, no obstante la competencia entre los bancos por el mercado hipotecario, la presión del alza de las tasas de interés será generalizada, por lo que hoy es buen momento para contratar créditos en pesos con tasas de interés fijas, y buscar la mejor alternativa de financiamiento, no sólo entre bancos, sino también entre Sofoles.

Publicado en el Suplemento CANADEVI,(Organo oficial de la Cámara nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda) Año 3, número 28, mayo 2005

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