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Ignacio Beteta V.
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La industria de la Vivienda Requiere de Productos Financieros Especializados.

Por: Ignacio Beteta V.

La industria de la vivienda tiene ciertas particularidades que la distingue de muchas otras actividades económicas, entre las que se destacan:

1. No recurrencia. Cada desarrollo se concluye una vez que se han construido las viviendas. La cadena de producción consta de varias etapas, que se inicia con la adquisición de la tierra, continúa con la dotación de urbanización e infraestructura de la misma, para proceder a la construcción de las viviendas y su venta. Este proceso único de la industria de la vivienda, donde no se puede entrar en un proceso recurrente de construcción de vivienda en un mismo terreno, es muy diferente al de una empresa productora de ropa donde cada año, en la misma fábrica, se manufacturan las prendas para venderlas en los mercados de manera recurrente, año tras año. Esto implica que cada proyecto inmobiliario debe ser evaluado de manera específica.

2. Relevancia de la ubicación del desarrollo habitacional. El punto de partida para un desarrollo de vivienda, es un terreno que, por definición, tiene una ubicación específica. Esta particularidad de la industria de la vivienda, contrasta con una empresa del sector manufacturero que puede establecerse en cualquier parte del mundo y trasladarse a otra ubicación en caso de que así le conviniera por cuestión de costos, acceso a materias primas o a sus mercados. Por ello, una adecuada ubicación es pieza fundamental para un desarrollo inmobiliario, ya que una vez iniciada su construcción, no hay vuelta en U.

3. Rigidez del mercado. Aunque el mercado en su esencia es dinámico, el mercado por vivienda suele ser rígido cuando nos referimos a un proyecto específico. Esto significa, que en el corto plazo, mientras se construyen las viviendas, hay variaciones poco significativas en el número de clientes potenciales dado que no se modifica el número de posibles adquirientes, ni sus edades, ni sus ingresos. En este entorno, el riesgo de mercado estará determinado por la oferta de vivienda de otros desarrolladores en la vecindad o las condiciones macroeconómicas como son las tasas de interés, determinantes en la oferta de hipotecas y sus pagos mensuales, así como en el ritmo de actividad económica que favorece el que la población desee adquirir un compromiso de pago de largo plazo como es la adquisición de una vivienda a través de una hipoteca. A diferencia de la industria de la vivienda, una empresa fabricante de ropa tiene una mayor flexibilidad en sus mercados al poder trasladar su mercancía hacia aquellos mercados que puedan mostrar una mayor aceptación por sus productos.

Con base en estas características de la industria de la vivienda, se han diseñado diferentes formas de financiar la cadena productiva de esta actividad, las cuales se describen más adelante.

El proceso de un desarrollo de vivienda está íntimamente ligado a su flujo financiero, y consecuentemente a sus fuentes de recursos: propios, financiamiento de bancos o sofoles y anticipos de los clientes :

a. Adquisición de la tierra. Esta es la etapa inicial de los proyectos inmobiliarios. Aún no existen productos financieros para su adquisición ya que, al formar la etapa inicial de la cadena productiva, el riesgo de adquirir un crédito es muy elevado en esta etapa, ya que la pura dilación del proyecto, generaría intereses que resultarían ser muy onerosos. Más aún, debido a que los intereses bancarios deben ser pagaderos mensualmente y en efectivo, un crédito para la adquisición de tierra puede ser muy gravoso para quien lo contratara. Las soluciones financieras que existe para adquirir tierra, aparte de hacerlo mediante la compra directa, es a través de la asociación con el dueño, financiamiento de corto plazo cuando la viabilidad del proyecto es prácticamente segura y de inmediata realización, o el apoyo de fondos de inversión que le aportan recursos al desarrollador mediante una participación en las utilidades del proyecto, el cual debe tener una elevada factibilidad de ser realizado u otra modalidad de operación de dichos fondos cuando los recursos son canalizados a una empresa de gran experiencia y solvencia, como algunas de las que cotizan en bolsa de valores.

b. Infraestructura y urbanización.- El financiamiento de estos conceptos es poco relevante en predios urbanos donde existen los servicios e infraestructura. Sin embargo, la dotación de servicios e infraestructura en predios de grandes extensiones o fraccionamientos con lotes individuales, es un requerimiento donde no existen productos financieros específicos, y donde puede utilizarse parte del crédito puente para la construcción en los casos de riesgo reducido. De lo contrario, existe el riesgo de el fraccionamiento quede semi urbanizado, lo que le representaría al agente financiero un problema difícil de solucionar para la recuperación del crédito.

c. Construcción.- El crédito puente es el producto financiero para llevar a cabo la construcción, sobretodo porque se otorga cuando el desarrollador de vivienda ya resolvió el problema de la adquisición de la tierra y su urbanización. Al otorgar el crédito puente, el agente financiero tiene como garantía a la tierra y entrega los recursos conforme avance de obra. Adicionalmente, existen mecanismos de garantía adicionales para el agente financiero como son las fianzas de garantía del uso de anticipos para obra, los avales de los dueños de las empresas desarrolladoras, la misma solidez financiera de la empresa, entre otros. Cabe señalar que las garantías adicionales que se le solicitan al desarrollador, así como el costo de comisiones y tasas de interés cobradas en los créditos puente, van en relación al riesgo del proyecto y la experiencia y solvencia financiera y moral de la empresa. Cabe señalar que el estudio de la factibilidad del mercado es fundamental, ya que el crédito puente se paga con la venta de las viviendas y donde la dilación del proyecto genera intereses que reducen la utilidad de las empresas.

Como alternativa al crédito puente, existe el crédito constructor, que si bien es menos dinámico, es de mayor riesgo. Esta modalidad consiste en que se les otorguen créditos directos a los adquirentes de las viviendas por construir, una vez que esas personas hayan adquirido los terrenos, como lotes o bajo la modalidad de propiedad en condominio. Los predios se aportan a un fideicomiso, conjuntamente con los créditos individuales, del tal forma que los interesados celebran un contrato de obra con un constructor y el fideicomiso entrega los recursos al constructor bajo un esquema de supervisión y avance de obra. Los beneficios para los acreditados son mayores, si se le compara con el esquema tradicional de crédito puente, ya que no hay costo del crédito puente, ni otros gastos como los de escrituración de la vivienda terminada, no comisiones de venta. Por su parte, el agente financiero, no corre riesgo que el proyecto incurra en problema de falta de ventas.

d. Venta de las viviendas. Las hipotecas en condiciones adecuadas a las posibilidades de pago de los adquirentes son pieza fundamental en el desarrollo inmobiliario habitacional, al punto que se puede afirmar que sin hipotecas adecuadas, la construcción y venta de vivienda se vuelve sumamente limitada.

Los grandes desarrolladores han logrado conjuntar una serie de estrategias financieras exitosas que les han permitido crecer a tasas elevadas, tanto en construcción, ventas y utilidades. Sin embargo, no sobra tener presentar ciertos lineamientos básicos que deben tomarse en cuenta para la concepción de un proyecto de desarrollo de vivienda, independientemente del tamaño de la empresa promotora, tanto para el éxito del desarrollo habitacional como para la factibilidad de obtener el financiamiento necesario a lo largo de toda la cadena productiva.


Mercado y estrategias de venta. El punto de partida de un proyecto, debe ser la factibilidad de que las viviendas van a ser vendidas. Además del estudio socioeconómico de la zona, debe contarse con una estrategia de ventas especializada, que incluya ofrecerle a los clientes una gama de créditos hipotecarios que considere las características de las viviendas y las necesidades de los clientes.
Terreno con ubicación razonable, sin problemas jurídicos y factibilidades de servicios. Si el terreno no cuenta con estas características, la posibilidad de poder obtener financiamiento para el desarrollo es prácticamente imposible.
Características de las viviendas y experiencia de la empresa constructora y desarrolladora. La competencia de los desarrolladores obliga cada vez más a que las viviendas y conjuntos urbanos tengan mejor diseño, calidad y elementos innovadores. La experiencia de la constructora y el currículo de las personas que integran el grupo promotor, tendrá un peso importante en el acceso al financiamiento

Congruencia financiera del proyecto.


• i. Debe ser negocio para todos los involucrados, razón por la cual, las proyecciones y estudios de factibilidad habrán de mostrar un margen de utilidad razonable, después de dar servicio a los costos de los financiamientos requeridos.
• ii. Debe mostrar solidez financiera de la empresa promotora. Una empresa con estados financieros sólidos, en cuanto al valor de mercado de sus activos y generación de flujo de efectivo, tiene mayores posibilidades de la obtención de un financiamiento, incluyendo el crédito puente.
• iii. Estrategias alternativas: No todas las empresas cuentan con las características anteriores. Es más, es común crear una empresa inmobiliaria por cada proyecto, con un mínimo de capital. Cuando la empresa no se cuenta con la solidez financiera señalada, existen otras alternativas para obtener un crédito puente como son el solicitar un menor apalancamiento, hacer un depósito en efectivo para el pago de intereses, proporcionar garantías adicionales o los avales de los accionistas, o buscar fórmulas alternativas como es el crédito constructor.

Logística para operar el proyecto. El desarrollador inmobiliario debe proporcionar y sustentar los elementos que convenzan a las instituciones financieras que podrá ejecutar el desarrollo en los términos proyectados, lo cual además favorecerá el ahorro de costos financieros.

Comentarios y sugerencias: contacto

Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI, en el Suplemento Voz de la Vivienda de septiembre de 2006

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