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Ignacio Beteta V.
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El CAT un instrumento limitado para comparar créditos hipotecarios que puede resultar engañoso.

Por: Ignacio Beteta V.

Las diferentes tasas de interés, primas de seguro y gastos iniciales por el otorgamiento del crédito, como son la comisión por apertura, avalúo, etc., hacen difícil comparar y seleccionar un crédito hipotecario. Para poder simplificar esta tarea, las instituciones financieras presentan un indicador denominado CAT (Costo Anualizado Total), que pretende englobar los diferentes elementos mencionados detrás de un crédito hipotecario.

Sin embargo, no obstante las preocupaciones que existen en los mercados financieros para simplificarle al acreditado la decisión para seleccionar un crédito hipotecario, la experiencia internacional muestra que no hay un indicador financiero perfecto que proporcione una respuesta irrefutable.

En este sentido todos los indicadores presentan limitaciones. En el caso del CAT, dichas imperfecciones son:

1. La comparación entre los créditos hipotecarios debe hacerse entre aquellos créditos que presentan características semejantes como es el tipo de moneda (pesos, UDIS, o salarios mínimos) el plazo del crédito y la cobertura de seguros que ofrecen. Por ello, el CAT de un crédito en pesos no es comparable con el de otro denominado en UDIS. Asimismo, el CAT de un crédito, que ofrecen seguros contra el desempleo, no es totalmente comparable con otro que no lo ofrece.

2. El CAT correspondiente a cada crédito hipotecario considera los costos iniciales señalados (avalúos, comisiones,) y los pagos periódicos, que incluyen los seguros y gastos de administración o cobranza. Sin embargo, en aquellos casos en que la institución de crédito le ofrece al acreditado el beneficio de eximirlo de determinadas mensualidades como premio por siempre haber estado al corriente en sus pagos, sería necesario calcular el CAT que incorporara tal beneficio. Por esta razón, el acreditado deberá identificar los elementos que se utilizaron para el cálculo del CAT, en cada uno de los casos señalados. De otra manera, podrá confundirse al comparar el CAT de un crédito con el beneficio de descuentos en los pagos con otro que no los proporcione, y sin embargo, estén estructurados con la misma tasa de interés.

3. Los costos de algunos de los elementos de los créditos no siempre pueden calcularse de manera homogénea, tal como es el caso de los avalúos, cuyo costo se determina con base en el precio del valor de la vivienda, y no con base en el monto del crédito. De esta manera, el CAT de un determinado crédito, se elevará al incrementarse el valor de avalúo de la vivienda, sin que el monto o las condiciones del crédito se hubieran modificado.

4. El CAT en una tasa que se refiere a una fórmula financiera que difiere de la tasa de interés del crédito, y que resulta generalmente más alta, por considerar todos los costos financieros del crédito, adicionales a la tasa de interés.

Para ilustrar lo anterior, si se considera un crédito de $1,000,000. de pesos, a una tasa de interés del 12%, a plazo de 15 años, y que por simplificación se omiten comisiones y seguros. A este crédito le corresponderían pagos mensuales de $12,002, los cuales se traerían a valor presente con una tasa de interés del 12% y su suma sería el millón de pesos.

Mediante la fórmula del CAT, se obtienen los mismos pagos a valor presente. Sin embargo, debido a que esta fórmula difiere de la que corresponde al valor presente de los pagos, se obtiene que el CAT correspondiente es de 12.68%, que resulta mayor a la tasa de interés inexplicablemente, ya que no hay costos adicionales ni de originación ni en la etapa de recuperación del crédito.

Esta diferencia de fórmulas para calcular el costo del crédito obliga al cliente a tener que calcular el valor presente y CAT para cada opción de crédito.

A continuación se presentan ambas fórmulas.

Finalmente, con motivos de ilustración, para entender el costo de un crédito hipotecario, se presenta el siguiente ejercicio basado, en el ejemplo referido, con las siguientes modificaciones:

• Gastos de originación, equivalentes al de 3.3% del crédito, que comprenden gastos de avalúo, investigación crediticia y comisión por apertura de crédito.

• Pago mensual por seguro de vida y daños de $625 pesos, equivalente al 5.2% del pago de $12,002.

• De esta forma, el crédito neto disminuye de $1,000,000 a $967,000 y la mensualidad se eleva de $12,002. a $12,627. Como resultado de ello, el costo integral del crédito, calculado a través del valor presente de los pagos, se eleva de 12.00% a 13.61%.

• Sin embargo, si a ese mismo crédito se le aplica el cálculo del CAT, el resultado correspondiente es el de un CAT de 14.49%.

Los resultados obtenidos se pueden sintetizar de la siguiente manera:

En conclusión, el CAT es un instrumento cuya finalidad y limitaciones deben entenderse. Asimismo, el acreditado debe asimilar que un CAT más elevado, no necesariamente presenta una desventaja, sino que también debe considerarse las ventajas que significan los costos incorporados, principalmente de los seguros que conllevan beneficios significativos.

Sin embargo, se presentan dos sugerencias dirigidas a las instituciones crediticias, Bancos y Sofoles, para facilitar la comparación entre créditos hipotecarios:

• Utilizar la fórmula del valor presente en lugar de la fórmula del CAT, ya que este último indicador resulta ser más elevado para un mismo crédito, otorgado en las mismas condiciones financieras.

• Aplicar todos los conceptos completos que cause el crédito, tanto los correspondientes a los gastos de originación, como los que se incluyan en los pagos periódicos, sin omisión alguna.

• Comentarios y sugerencias: ibeteta@prodigy.net.mx

Artículo publicado por El Universal (Suplemento La Vivienda Hoy), el 15 de mayo de 2006.

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