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Ignacio Beteta V.
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EXCESOS EN LA INDUSTRIA HIPOTECARIA EN EUA:
ORIGEN Y CONSECUENCIAS

Por: Ignacio Beteta V.

Durante la primera quincena de agosto del presente año, el Banco Central Europeo inyectó liquidez a su sistema financiero para que quienes fueran presa del pánico pudieran vender su participación en aquellos fondos con papel de créditos hipotecarios norteamericanos clasificados como "subprime", que en su inicio ofrecían rendimientos atractivos y ahora están en una etapa de incumplimiento de pagos. Asimismo, como medida paliativa, el 17 de agosto, la Fed redujo su tasa de descuento en los préstamos a los bancos de 6.25% a 5.75%.

A continuación se presenta una síntesis del origen de este problema y sus consecuencias para el sistema financiero internacional donde son mayores las probabilidades de que sus efectos sean sólo temporales. Finalmente, se incluyen algunas reflexiones para el caso de México que deberán tomarse en cuenta para fortalecer la naciente industria hipotecaria.

I. EL ORIGEN.

1. Boom de hipotecas al bajar las tasas de interés.-

La baja en las tasas de interés en los EUA durante los años 2001 al 2004 facilitó el otorgamiento de créditos hipotecarios, lo que estimuló la venta de viviendas, situación que se revirtió a partir de finales de 2005 como consecuencia del alza en las tasas de interés a partir de mediados de 2004.

2. Estímulo a la construcción y demanda agregada.

El otorgamiento de créditos hipotecarios se presentó en tres modalidades de financiamiento que conjuntamente estimularon la construcción de vivienda y la demanda agregada en la economía:

a) Hipotecas para la adquisición de viviendas, que estimuló la edificación de las mismas y, simultáneamente, presionó sus precios al alza.

b) Reestructura de hipotecas, que al bajar las tasas de interés, redujo el pago mensual de los acreditados, dejándoles un remanente de liquidez que estimuló la demanda agregada de la economía.

c) Créditos de liquidez otorgados con base en la garantía hipotecaria de viviendas, que le dio poder de compra a los acreditados.

3. Hipotecas "subprime", una manera de forzar el mercado.- Las nuevas hipotecas no sólo se otorgaron a los acreditados que cumplían con todos las requisitos de las políticas tradicionales, sino que el financiamiento se extendió a clientes menos solventes con un mayor riesgo de incumplimiento de pago. Estos acreditados reportaban historiales crediticios con una baja calificación de solvencia; asimismo, comprometían una parte importante de sus ingresos al pago de sus hipotecas que, ante cualquier imprevisto en su gasto familiar, ello se reflejaría en incumplimiento de sus obligaciones crediticias.

Por otra parte, los créditos hipotecarios subprime, también denominados de alto riesgo, presentaban características que eran atractivas para los emisores de las hipotecas, tales como tasas de interés más elevadas que los créditos tradicionales o estar ligados a tasas de interés variables, factores que se traducirían en problemas de incumplimiento de pago por parte de los acreditados.

Asimismo, se contrataron créditos por un monto equivalente al valor de avalúo de las viviendas; otros, sólo contemplaban el pago de intereses, sin la amortización de capital. El riesgo de estos créditos se presentaría con una reducción en el precio de mercado de la vivienda, ya que de esta forma, el monto de la deuda sería mayor al valor de la vivienda.

II. LAS CONSECUENCIAS.-

1. Desaceleración de las ventas e incumplimiento en los pagos.

El alza de las tasas de interés a partir de julio 2004 revirtió la estabilidad en el mercado. Se inició una desaceleración en la compra de viviendas nuevas al ofrecerse hipotecas con pagos más elevados. Asimismo, deudores que habían contratado hipotecas con tasas de interés variable, comenzaron a incumplir en sus pagos.

De esta manera, se vieron afectadas las constructoras al reducirse el volumen de venta de sus viviendas y al tener que ofrecer precios más competitivos de las mismas para tratar de desplazarlas en el mercado. Por otra parte las instituciones financieras que habían emitido las hipotecas, principalmente bancos y empresas especializadas, así como los fondos de inversión que habían adquirido parte de dichas hipotecas como estrategia de inversión, comenzaron a registrar pérdidas conforme aumentaba el índice de incumplimiento de pagos.

2. Pánico en los mercados internacionales y caídas en las bolsas.

La globalización de los mercados financieros facilita que los fondos de inversión mantengan carteras de emisiones de instrumentos financieros de otros países. En este entorno, las hipotecas subprime, originadas en el país más desarrollado del mundo capitalista, ofrecían rendimientos atractivos con un nivel de riesgo razonable, de acuerdo con la valuación que habían recibido de las empresas calificadoras especializadas. Conforme dichos fondos de inversión comenzaron a reportar pérdidas, se inició un proceso de contagio entre los inversionistas para salirse de sus posiciones en los fondos y, en su lugar, optar por efectivo u otros instrumentos de mayor liquidez. Ante esta reacción del público, los fondos comenzaron a vender activos financieros, entre otros, acciones, lo que dio como resultado una caída generalizada de los índices de las bolsas de valores. El contagio internacional no sólo se dejó sentir en los mercados bursátiles, sino que también se vieron afectadas las paridades cambiarias de mercados emergentes, como es el caso del tipo de cambio peso - dólar que se vio presionado ante la venta de acciones a cambio de la compra de dólares.

3. ¿Qué reacciones han ocurrido ?

• El Banco Central Europeo fue el primero que llevó a cabo una acción definida al inyectar liquidez en los mercados para que los fondos que quisieran sustituir sus hipotecas subprime por euros, lo pudieran hacer a través de créditos, donde el prestamista de última instancia era mismo Banco Central. Entre el 9 y el 17 de agosto inyectó un total de 211,256 millones de euros. De esta manera, minimizaron la venta de sus posiciones de acciones, lo que dio lugar a el índice de la bolsa de valores de Alemania (DAX) haya presentado una menor caída que la que registraron sus similares en EUA, Japón o México, por su parte el Banco Central de EUA inyectó 69,856 millones de euros y el Banco Central de Japón 20,310 millones de euros.

• No obstante, estas intervenciones no fueron suficientes para calmar los mercados, fue la decisión de la Reserva Federal de los EUA, que en una reunión extraordinaria del Comité Federal del Mercado Abierto (FOMC) redujo la tasa de descuento (es la que cobra a los bancos cuando piden dinero al organismo) de 6.25%, nivel que había mantenido desde julio de 2006, a 5.75%. Esta medida, tuvo resultado inmediato en los mercados de Europa y EUA que el mismo día, 17 de agosto, cerraron con variaciones positivas. No obstante no se puede asegurar que sean medidas de efecto a largo plazo.

• La gran interrogante: ¿Cuánto y hasta cuando? Es totalmente improbable que los Bancos Centrales continúen inyectando liquidez a los mercados y, mucho más remota es la posibilidad que el gobierno de los EUA salga al rescate a cubrirle las pérdidas a quienes mantienen en su poder los títulos que respaldan las deudas hipotecarias. De esta forma, se puede esperar que quiebren instituciones financieras con bajos índices de solidez financiera que hayan concentrado un alto porcentaje de sus créditos en hipotecarios subprime.

• La medida adicional que puede esperarse, es la reducción de la tasa de interés de los Fondos Federales, que se ha mantenido en el nivel de 5.25% desde julio de 2006.

4. Hasta donde el impacto?:

La cartera total hipotecaria de EUA se estima en torno a US$10,500 miles de millones, y las hipotecas subprime representan aproximadamente 12% o sea US$1,300 miles de millones, de las cuales se prevé que el 20% sean motivo de ejecución y que se recupere sólo el 50% de su monto, por lo que la pérdida sería de US$130 mil millones, a esta cantidad se tendría que agregar la que se origine por otras hipotecas que sin ser tan riesgosas como las subprime, también pueden generar pérdidas en su recuperación por otros US$20 mil millones, con lo que la pérdida total estimada es US$150 mil millones.

Dos hechos serán contundentes: oportunidades de compra de acciones en las bolsas de valores internacionales así como de bienes raíces en algunas ciudades en los EUA, no obstante que deberá tenerse conciencia que no adquirirán plusvalía de manera inmediata.

En nuestra opinión la crisis en bolsa deberá tocar fondo hacia finales del mes de septiembre 2007.

III. EL IMPACTO EN MÉXICO.

1.- El impacto será en los mercados financieros, no en el de la vivienda o en el hipotecario, aunque un menor crecimiento en los EUA desaceleraría el crecimiento del México por debajo del 3%.

Las hipotecas en México presentan grandes diferencias con las del mercado de los EUA, lo que por el momento las hace menos vulnerables. Entre estas características: las hipotecas han sido otorgadas para viviendas primarias, habitadas en su mayoría por los mismos acreditados; los créditos han sido otorgados con tasas de interés fijas y no se anticipa un incremento en las mismas, el saldo de la cartera hipotecaria en México sólo representa un 10% del PIB; el INFONAVIT respalda más de la mitad de los créditos hipotecarios, donde la mayor parte de los pagos son descontados de las percepciones salariales.

De esta manera, México resentirá el efecto de la turbulencia financiera con la caída de la bolsa así como presión en el tipo de cambio, y de manera indirecta, a través de la desaceleración de la economía norteamericana que resulte.

2.- Lecciones para la industria hipotecaria en México:

Otorgar crédito en pesos en lugar de UDIS, no otorgar créditos con tasas variables, reducir el pago de enganches sólo si ello está ligado a un plan previo de ahorro, a un seguro por incumplimiento de pago o a una fuente de pago garantizada, y reducir el costo y tiempo de adjudicación de inmuebles.

Comentarios y sugerencias: contacto

Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI, en el Suplemento Voz de la Vivienda de septiembre de 2007.

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