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Ignacio Beteta V.
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EMPRESAS DE VIVIENDA EN BOLSA

POR: IGNACIO BETETA V.

Un indicador favorable y muy significativo del nivel de actividad de la industria de la vivienda se refleja en la reciente emisión de SARE, empresa constructora y comercializadora de vivienda, en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). La acción fue colocada por GBM Casa de Bolsa y constituye la primera emisión de acciones en la BMV en el sexenio del Presidente Fox. Los rendimientos para los inversionistas que han adquirido acciones de las empresas del ramo de la vivienda que cotizan en bolsa, ARA, GEO y HOGAR, han proporcionado rendimientos muy atractivos DE MÁS DEL 100% en lo que va del año 2003 y que superan los beneficios de inversiones alternativas como oro, cetes-90 o dólares (T.bills 3) y en general al índice de la bolsa (IPC), según se muestra en la siguiente gráfica.

Más aún, considerando una inversión de largo plazo, de 2000 a la fecha, el haber seleccionado acciones de estas tres empresas ha dado lugar a resultados favorables.

PERSPECTIVAS

Las perspectivas de inversión en acciones de empresas de este ramo se antojan favorables ante las expectativas globales de crecimiento de la industria de la vivienda. Esta ha sido impulsada principalmente por el apoyo de políticas públicas orientadas a la reestructura y crecimiento del INFONAVIT, la actualización del programa rezagado de FOVISSSTE y el fortalecimiento de los programas de vivienda popular de FONAPO, SEDESOL y de los gobiernos Estatales. Por otra parte, debe mencionarse que la estabilidad económica que ha permitido la baja en las tasas de interés y los créditos en pesos a plazos mayores han favorecido la colocación de créditos de la SHF a través de las Sofoles, así como la oferta reciente de créditos hipotecarios de la banca comercial.

El dinamismo que ha cobrado la industria de la vivienda apenas comienza a satisfacer la demanda, que de acuerdo con CONAFOVI, es de más de 700,000 viviendas anuales, como resultado de formación de nuevos hogares, y de un rezago habitacional de 4.3 millones de viviendas al año 2000. No obstante que satisfacer este mercado aparentemente da lugar a una demanda potencial extraordinaria para la construcción y venta de viviendas, dicha demanda, debe matizarse de acuerdo con el ingreso de las familias mexicanas. De acuerdo con el Censo de Población del año 2000, el 41.1% recibe ingreso de hasta tres salarios mínimos (SM9; el 22.4%, de 3 a 5 sm; el 22.1% de mas de 5 a 10 SM; y el 14.4% de más de 10 (SM).

Previamente a la participación de SARE en el mercado de valores, se cotizaban las acciones de tres empresas que participan activamente en la rama de la vivienda: ARA, GEO y HOGAR. Las primeras dos, las más bursátiles, ARA y GEO han obtenido grandes beneficios por los recursos que se han allegado a través de su colocación en la BMV que les ha permitido un constante crecimiento, aunado a una administración profesional, de su actividad, no obstante que tienen estrategias totalmente diferentes , pero ambas exitosas. En contraste Consorcio Hogar, no obstante s u aparente rentabiliad en la cotización de su acción, no ha podido despegar de acuerdo a las expectativas que se tenian de esta empresa, lo que se ha reflejado en una reducida bursatilidad de su acción.

El siguiente cuadro presenta una síntesis de los indicadores principales de las empresas del sector vivienda que cotizan en la bolsa, por orden alfabético.

A continuación se hace una semblanza de las empresas de la industria de la vivienda que cotizan en bolsa.

ARA es la empresa más conservadora del ramo de la vivienda que ha cotizado en bolsa en cuanto a su bajo grado de apalancamiento, excelente cobertura de interés y minimización del riesgo hipotecario y de acarreo de inventario de vivienda terminada. Esta estrategia ha dado lugar a que ha sido la acción de las empresas en el ramo de la vivienda más rentable en el periodo 2000-03.

En los primeros nueve meses del presente año 2003, ARA ha reportado la utilidad neta más elevada del sector aún sin haber registrado el mayor valor de ventas. El mercado de ARA se encuentra en gran medida en vivienda de interés social, no obstante que las ventas de vivienda media y residencial representan cerca del 15% del total de unidades vendidas.

ARA reportó en los primeros nueve meses del año ventas por 10,972 viviendas, lo que representó un crecimiento en ingresos de 14.6% respecto de los primeros nueve meses del año anterior; se estima que podrá cerrar el año con la venta de cerca de 17,000 unidades. Durante los meses de enero a septiembre de 2003 vs. 2002, su flujo operativo se elevó en 17% como resultado de una operación con un menor peso de los costos indirectos de la construcción y administración. Sin embargo, en ese mismo periodo, su utilidad neta se elevó en 39% como resultado de una disminución del CIF del 62% por menores intereses netos (al reducirse el pasivo financiero en 61%) que compensaron, inclusive, un aumento del 8% en los impuestos pagados.

Uno de los mayores éxitos de ARA ha sido incrementar su reserva territorial de manera notable y sin recurrir al crédito de tal forma que actualmente podría construir en ella el equivalente de cerca de 115,000 viviendas de interés social.

Las corredurías recomiendan la compra de la acción ARA que se caracteriza por su aceptable bursatilidad, sólida financieramente, conservadora en su apalancamiento y líder en un sector con perspectivas de crecimiento.

GEO es la empresa que construye el mayor número de viviendas en el país. Este año reportará cerca de 30,000 unidades con un incremento en ingresos por ventas de alrededor del 10% respecto del año pasado. Su mercado se centra en la vivienda media de donde provendrá cerca del 12% del total del importe de sus ventas.

Los resultados al tercer trimestre del año 2003 muestran resultados favorables comparados con los primeros nueve meses del año anterior, la utilidad neta se elevó en 18% y su flujo operativo o EBIDTA en 19% como resultado de un incremento en ventas del 11.5% representada por 19,387 unidades y de un menor costo de venta y de gasto de operación.

GEO ha recurrido al crédito para la construcción de sus viviendas y adquisición de reserva territorial como parte de su estrategia de crecimiento. No obstante que dicho apalancamiento lo ha llevado dentro de límites preestablecidos. Sin embargo, GEO se encuentra en un proceso de disminución de demanda neta a través de su asociación estratégica con Prudential Real Estate Investors que le servirá como una fuente importante de outsourcing para la adquisición de reserva territorial y aumentar la generación de flujo de efectivo. Aunque GEO tiene una política de mantener una reserva territorial disponible para 2 años de venta, su reserva actual le permitiría construir vivienda durante 3 años a los ritmos actuales.

HOGAR es la empresa en el sector vivienda menos brillante, no obstante su reciente crecimiento en el precio de su acción. Presenta el menor monto en capital contable y en ventas, factores que contribuyen a su baja bursatilidad. Las ventas de esta empresa aun no presentan crecimiento; al comparar cifras de los primeros tres trimestres de este año con el pasado, dichas ventas se reducen en 14%. No obstante, esta tendencia parece revertirse ya que en el tercer trimestre de este año, comparado con el segundo, la caída es de sólo 1.3%. Más importante aún, es el hecho de que el resultado de sus utilidades netas se están revirtiendo favorablemente; de haber reportado pérdidas de 72 millones en el segundo trimestre de 2003, la empresa presenta a una utilidad de 9 millones en el tercer trimestre. La bursatilidad de la acción de HOGAR y el acceso que esta empresa pueda tener en los mercados de capitales dependerá de las cifras que reporte a los mercados financieros. No obstante las limitaciones que esta empresa ha tenido, debe destacarse su seriedad en el cumplimiento de sus obligaciones financieras.

SARE es la cuarta empresa del sector vivienda en participar en la BMV. En tamaño es menor a ARA y GEO, pero mayor que HOGAR. Sus fortalezas provienen de su administración, comercialización y diversificación de sus mercado en los segmentos social, medio y residencial.

Al comparar los resultados al tercer trimestre del presente año, respecto del mismo período del año 2002, se registra un aumento en sus ventas en 28%, el mayor reportado por parte de las empresas de vivienda que cotizan en la bolsa. Su flujo operativo o EBITDA crece en 22%, aunque su utilidad neta se eleva en una menor proporción, en 11%, principalmente por un aumento en el pago de intereses. Su margen operativo del 15.6% se considera atractivo, y su margen neto del 6.9%, se encuentra dentro de los estándares de las otras empresas del ramo.

Una de las peculiaridades de SARE consiste en su estrategia de allegarse de reserva territorial a través de asociaciones con terrenos recibidos en aportación, lo que le permite mantener su flujo de efectivo en proyectos nuevos en lugar de inmovilizarlos temporalmente en la adquisición de terrenos. Su banco actual de tierra equivale a 17,897 unidades, de las cuales 16,738 son para el segmento de interés social y 1,159 para el segmento medio y residencial.

La colocación de SARE en bolsa le allegará recursos por $400,000,000 de pesos aproximadamente los cuales se utilizarán para reducción de pasivos, capital de trabajo y compra de reserva territorial. Su acción fue colocada exitosamente con un múltiplo de EBIDTA de 5.7, menor al del mercado de 7.8 para ARA y 6.4 para GEO. En el transcurso de menos de un mes, la acción se ha elevado de $5.87 a $6.40. Se ha comentado en el medio financiero su posible baja bursatilidad derivada del monto reducido de capital que se colocó en bolsa. Sin embargo, para cotrarrestar esta posible contingencia, su agente colocador pulverizó su venta en pequeños inversionistas, además de hacer una oferta secundaria del 5% de las acciones de la empresa para darle mayor liquidez. De acuerdo con el entorno de la industria de la vivienda, se prevee que SARE se colgará de la buena racha que ha caracterizado las acciones de las otras empresas.

El lector deberá recordar que la inversión en bolsa puede ser muy rentable, pero siempre estará acompañada de riesgos, entre ellos los de la macroeconomía, que inclusive causan altibajos en la cotización de las acciones, independientemente de la eficiencia operativa de las empresas. Asimismo, es altamente improbable que las acciones de las empresas analizadas puedan dar un rendimiento de la misma magnitud durante los próximos meses, no obstante que se prevee que sean una buena alternativa de inversión.

Publicado en la revista Real Estate MARKET & LIFESTYLE NÚMEROS 5 Y 6 de los meses de noviembre y diciembre de 2003.

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