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Ignacio Beteta V.
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EL CRÉDITO HIPOTECARIO COMO EJE DE LA INDUSTRIA DE LA VIVIENDA

Por: Ignacio Beteta V.

La vivienda, con el apoyo del crédito hipotecario, ha sido uno de los grandes éxitos de la actual administración del Presidente Fox. Sin embargo, para entender la trayectoria de esta industria, es necesario analizar brevemente su evolución en los últimos diez años a raíz de la crisis financiera nacional de 1995, año en que la banca comercial se retira del mercado inmobiliario para solventar sus problemas de cartera vencida y de falta de capital. Cabe señalar que no puede separarse el análisis de esta rama económica sin hacer referencia a la disponibilidad de financiamiento para la adquisición de vivienda, ya que sin crédito hipotecario se limita drásticamente la venta de casas y departamentos.

Cuando la banca disminuye el otorgamiento de crédito hipotecario, las Sofoles hipotecarias, como intermediarios financieros, se convierten en el vehículo para la colocación de créditos de vivienda de interés social, apoyados por FOVI, ahora Sociedad Hipotecaria Federal, SHF, quien proporcionó el financiamiento correspondiente. Posteriormente, en 1999, el INFONAVIT inicia un proceso de transformación administrativa que le permite comenzar a crecer aceleradamente y a modernizarse, proceso que se ha dinamizado con la presente administración. Asimismo, para complementar la participación de las demás instituciones en el otorgamiento de financiamiento para la adquisición de vivienda terminada, cabe señalar que FOVISSSTE, quien apoya a sus derechohabientes, empleados del gobierno federal, reportó una mayor actividad en 2003, con una perspectiva de comenzar a integrarse a la dinámica general de esta industria; por su parte, también se registran apoyos para vivienda más sencilla por parte de SEDESOL, FONHAPO e Institutos Estatales de Vivienda. Finalmente, la banca comercial retorna al otorgamiento de crédito hipotecario, con cautela y con productos financieros que corrigen muchos de las características que los hicieron altamente vulnerables con la crisis referida.

El éxito de la industria de la vivienda se centra en dos pilares:

• La estabilidad económico - financiera,

• La transformación de los organismos de vivienda.

La estabilidad, visualizado por el control de la inflación y la baja en las tasas de interés, es el elemento fundamental para el financiamiento de la vivienda, ya que sólo de esta manera es posible ofrecer créditos hipotecarios con mensualidades accesibles. Asimismo, la creciente captación de ahorro de largo plazo a través del SAR, mediante las subcuentas de retiro y de vivienda, ha facilitado las primeras experiencias de bursatilización de carteras hipotecarias que le da liquidez financiera al mercado de hipotecas, lo que facilita su crecimiento. Por otra parte, en lo que se refiere a la modernización y saneamiento de los organismos de vivienda, cabe resaltar que su participación en el otorgamiento de créditos para la vivienda de interés social es fundamental, lo que se describe a continuación. Asimismo, al ser la vivienda una industria que requiere de la coordinación de una gran parte de instituciones, organismos, gobiernos municipales, federales y estatales, cabe señalar que gran parte de esta tarea ha sido llevada a cabo por la CONAFOVI, a cargo del Lic. Alberto Mulás en su inicio y ahora bajo la dirección del Lic. Carlos Gutiérrez.

El INFONAVIT, que da financiamiento hipotecario a sus derechohabientes, trabajadores de empresas privadas, registró su primera transformación significativa cuando se crearon las cuentas individuales de los trabajadores, dentro del sistema del SAR, lo que le dio transparencia al manejo de los recursos de los trabajadores y permitió comenzar a diseñar políticas de otorgamiento de crédito basados en criterios claros tales como el monto del ahorro del trabajador, antigüedad en la aportación de cotizaciones, nivel del salario, además de otros como elementos como la edad del trabajador. Por otra parte, se le ha dado a este Instituto un viraje en cuanto a la estrategia de selección de vivienda por parte del acreditado, ya que actualmente puede seleccionar cualquiera de las que se encuentren dentro de los conjuntos habitacionales autorizados por el INFONAVIT, mientras que anteriormente la asignación de las viviendas estaban sujetas a la inducción por parte de líderes sindicales.

• El INFONAVIT, bajo la dirección del C. P. Víctor Borrás adquiere un matiz de institución financiera, por lo que ha puesto énfasis importante en cuanto a reducir los índices de cartera vencida y crear las reservas correspondientes. Asimismo, para poder atender un mayor número de acreditados, el INFONAVIT ha diseñado esquemas con las Sofoles y la Banca como son los de "apoyo INFONAVIT" y de cofinanciamiento. En el primer caso, el acreditado contrata u crédito con la institución financiera y las futuras aportaciones patronales se aplican a reducir el capital adeudado, lo que reduce el plazo del crédito y el saldo de la subcuenta de la vivienda a cubrir las mensualidades en caso de desempleo. Por su parte, mediante el cofinanciamiento, tanto el INFONAVIT como las Sofoles o Bancos participan el crédito hipotecario utilizándose el saldo de la subcuenta de la vivienda como parte integrante del enganche.

• El desafío para el INFONAVIT está en atender un mayor porcentaje de sus derechohabientes. Hacia finales del año 2004, este instituto habrá otorgado 3.2 millones de créditos, no obstante aún tiene el reto de atender a cerca de 10 millones de trabajadores que no han recibido crédito, la mayor parte de los cuales tienen ingresos muy limitados: el 78% menos de 4 salarios mínimos. Por ello, la insistencia de este instituto de inducir la construcción de vivienda económica.

• La bursatilización de la cartera hipotecaria es sin duda una alternativa en la que ya ha participado el INFONAVIT exitosamente, para incrementar sus recursos financieros y poder cumplir con sus crecientes metas.

El FOVISSTE, institución que tiene como afiliados a los trabajadores al servicio del Estado, no ha logrado consolidar su despegue como institución financiera, ya que en ella, el peso de los sindicatos y sus líderes en la canalización de recursos sigue siendo un factor determinante para avanzar en la transparencia de asignación libre de créditos hipotecarios. Se han hecho, sin embargo, grandes esfuerzos, como son el que la originación de los créditos individuales se haga a través de las Sofoles. De esta forma fue que en 2003 tuvo un repunte importante esta institución en el otorgamiento de recursos financieros. Asimismo, se han observado cambios importantes en su administración. Actualmente, el Arq. Benito Gutiérrez Femat, quien desempeñó una gran labor como Secretario del Instituto de Vivienda en Aguascalientes, tiene un gran desafío que esperemos cumpla con gran éxito.

El otro mercado de vivienda de interés social, al que denominamos libre, continúa dependiendo del apoyo financiero que la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal), a cargo de el Dr. Guillermo Babatz, le da a las sofoles y a los bancos mediante el fondeo de los créditos hipotecarios, la mayor parte de ellos otorgados a la fecha en UDIS para favorecer pagos iniciales más reducidos y donde la mensualidad se modifica de acuerdo con los incrementos del salario mínimo. El número de los créditos otorgados a través de la SHF muestran un crecimiento anual constante, y cabe señalar que este mercado, dentro de su categoría de interés social reviste una gran importancia por dos motivos:

• Primero, por que atiende acreditados que buscan vivienda donde las condiciones de mercado del precio de la vivienda y de las condiciones financieras del crédito tienen que ser compatibles con el nivel de ingreso del acreditado, razón por la cual tienen que llevarse a cabo esfuerzos importantes para poder ofrecer un producto financiero acorde e instrumentarse medidas para mantener una cartera hipotecaria muy sana.

• En segundo lugar, por que se llevan a cabo esfuerzos permanentes para alcanzar un mayor número de acreditados, pero siempre bajo un esquema de transparencia con la utilización de criterios de mercado y recuperación de cartera. Tal es el caso de los subsidios otorgados bajo el esquema de PROSAVI, donde el subsidio se le dan al acreditado como si fuera un complemento al enganche, pero sin modificar las tasas de interés. Asimismo, comienzan a desarrollarse estrategias para poder incorporar a personas o familias que no cumplen con ingresos comprobables o constantes.

Sin embargo, la SHF se perfila hacia una importante transformación, donde su participación en el mercado será la de fungir como una aseguradora de los pagos de las hipotecas con el objeto de que los intermediarios financieros, bancos y sofoles, acudan al mercado financiero para obtener sus recursos financieros de manera recurrente mediante la bursatilización de su cartera de créditos.

Por otra parte el mercado de vivienda media y residencial se transforma radicalmente. En el año 2000, prácticamente habían desaparecido los créditos hipotecarios para este segmento de mercado.

A partir de la capitalización de la banca comercial y la estabilidad económica, los productos hipotecarios que se han diseñado constituyen una gran innovación en el mercado. Su principal característica es la de ofrecer esquemas crediticios que garantizan certeza, en el importe a pagar, el plazo en que amortizarán el crédito y su costo financiero, los créditos hipotecarios en pesos con tasas de interés fijas, son ahora comunes y que representan grandes ventajas para el mercado.

• Por una parte, los acreditados asumen un compromiso de pago cuya proporción relativa disminuye a lo largo del tiempo con relación al su ingreso personal, que se incrementa por lo menos al ritmo de la inflación. Asimismo, el saldo nominal del crédito se amortiza desde el primer pago, lo que da lugar a que aumente el valor del patrimonio del acreditado, definido éste como el precio de la vivienda menos el adeudo de la hipoteca.

• Por otra parte, la institución financiera que otorga el crédito verá que el riesgo del crédito disminuye conforme transcurre el tiempo, al disminuir el saldo del crédito con respecto al valor de la vivienda.

El mercado financiero hipotecario, que hace viable el crecimiento de la construcción y venta de viviendas, continuará perfeccionándose. La competencia entre las instituciones financieras hará que los créditos hipotecarios sean cada vez más accesibles para los acreditados. Por otra parte, la entrada de la banca comercial al mercado ha dado lugar a alianzas estratégicas entre la banca y sofoles, ya que mientras éstas requieren de un aumento constante de su capital para crecer y de un acceso a recursos más baratos (fondeo) para prestarle a sus acreditados, la banca se ha visto atraída por la cartera de clientes de las sofoles y por la agilidad y eficiencia en su operación. Asimismo, el éxito que se ha obtenido en la bursatilización de carteras hipotecarias y la participación de las Siefores en la posibilidad de adquirir este tipo de instrumentos de inversión, podrá darle al mercado una gran liquidez.

Conclusiones:

No obstante que las perspectivas de crecimiento del mercado hipotecario son buenas, no deben descuidarse otros aspectos.

• Uno de ellos es asegurar y vigilar el eficiente mantenimiento de las viviendas y de los fraccionamientos para evitar el deterioro de su valor, ya que ello constituye la garantía del crédito que se les ofrece a los inversionistas a través de la bursatilización. En este mismo contexto, mantener carteras hipotecarias sanas también se vuelve primordial.

• La estabilidad económico financiera del país es imprescindible como entorno del crecimiento del mercado hipotecario, por lo que el saneamiento de las finanzas públicas y el control de la inflación son aspectos en los que se debe continuar avanzando para reducir aún más las tasas de interés y poder ofrecer pagos mensuales más reducidos en esquemas de créditos en pesos con tasas de interés fijas.

• Por otra parte, debe dársele mayor atención a los problemas de tipo urbanístico de los desarrollos habitacionales como son la disponibilidad de tierra con servicios adecuados, accesos viales, desconcentración de manchas urbanas, crecimiento con servicios integrales, desde comerciales hasta de tipo educacional.

• En este contexto el saldo de la cartera de hipotecas, que en México asciende al 10% del PIB, pueda crecer para alcanzar niveles como el de España del 34%/PIB o del 50% como sucede en los EUA.

Publicado en El Semanario, Año 1, número 17 en el mes de febrero de 2005.

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