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Ignacio Beteta V.
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Crecimiento de Hipotecas en 2008 de 7.4%, Vs. 2.8% del PIB
¿Se verá afectado por el alza de tasas?

Autor: Ignacio Beteta V.

Se estima que la inversión en créditos para la adquisición de vivienda crecerá 7.4% en términos reales (12% en términos nominales) en 2008, respecto del año anterior, una cifra muy optimista si se le compara con el 2.8% previsto para la economía.

I. La inversión y los créditos en 2008

El valor de la inversión de los créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda en 2008, de acuerdo con estimaciones de la CONAVI, será de $282 mil MDP, cifra cercana al 2.7% del PIB y estará representada por 931 mil créditos. A esta cantidad se le deberá restar los 127 mil créditos que corresponderán a créditos cofinanciados entre las instituciones sociales (INFONAVIT Y FOVISSSTE) y las instituciones financieras (Bancos, Sofoles y Sofomes). De esta forma se colocarán 804 créditos netos, dentro de los cuales cerca del 90% será para viviendas nuevas y 10% para vivienda usada.

En cuanto a las instituciones participantes en el otorgamiento del crédito, el INFONAVIT se divide el mercado con la banca y sofoles con una participación similar del 39%. Le siguen en importancia el FOVISSSTE quien otorgará el 11% del financiamiento y las sofoles y sofomes con apoyo de fondeo de la SHF con 6.%.

II. Características del mercado en 2008.

Los principales factores que influirán en la industria de la vivienda se encuentran las modificaciones al esquema de créditos de Cofinanciamiento del INFONAVIT, un mayor dinamismo de los créditos del FOVISSSTE y el apoyo de los subsidios al frente para vivienda económica, así como la confirmación de que la SHF continuará participando en el otorgamiento de créditos hipotecarios a través de intermediarios financieros, principalmente sofoles y sofomes.

• El INFONAVIT modifica sus políticas de otorgamiento de créditos con las siguientes características:

• El acreditado podrá recuperar el total de su subcuenta de vivienda y obtener su crédito del INFONAVIT por un monto máximo conjunto de $687,456.48 (430 veces el salario mínimo mensual).
• El valor máximo de la vivienda en cofinanciamiento y apoyo Infonavit, se elimina, por lo que el acreditado podrá adquirir una vivienda hasta por el monto que le permita su capacidad de pago.
• El valor máximo de la vivienda en los créditos Infonavit-Fovissste, crédito del Infonavit, más el saldo de la subcuenta de vivienda, sumado al crédito Fovissste del cónyuge, es de $1,039,176.40 (650 veces el salario mínimo mensual).

Estas modificaciónes permitirán que los derechohabientes puedan adquirir viviendas de mayor valor.

• Por su parte el FOVISSSTE ha incorporado a su oferta de créditos a sus derechohabientes nuevas modalidades: Aliado2 y Respalda2 e incluso considera entre sus lìneas de créditos a sus jubilados. Son evidentes los esfuerzos del Instituto por optimizar su funcionamiento y dar cobertura a su demanda no atendida de más de 1.5 millones de derechohabientes.

• La Sociedad Hipotecaria Federal continuará ofreciendo crédito y garantías, enfocándose en los estratos de bajos ingresos y en la población no asalariada, por lo que está asegurado el fondeo de largo plazo que se requiere para continuar con las metas establecidas; para tal fin el 30 de abril pasado se aprobó en la Cámara de Diputados las reformas y adiciones a la Ley Orgánica de la SHF a fin de evitar que en 2009, se retirara del fondeo como estaba previsto en tal Ley.

• La Comisión Nacional de Vivienda, CONAVI, impulsa los créditos para familias de menores ingresos mediante el progama de Subsidio Federal Esta es tu Casa.

Las estimaciones indican que, al comparar 2008 con 2007, el número de créditos para adquisición de vivienda media y residencial se reducirá en 19%, de 191 mil a 155 mil unidades. Sin embargo, el valor de esos créditos aumentará en 5%, de $105 mil a $110 mil MDP, lo que significa que el crédito promedio se elevará de $550 mil a $710 mil pesos.

La vivienda de interés social, presenta una estructura diferente. Se prevé que, con el apoyo de los subsidios, el número de unidades financiadas se incremente en 37%, de 474 mil a 649 mil viviendas con un aumento del 17% en su valor. El mayor desafío para el cumplimiento de estas metas se encuentra en contar con la disponibilidad de tierra con infraestructura para la construcción de viviendas de bajo costo.

III. Avance del Programa de Vivienda al segundo bimestre de 2008.

• Respecto a la meta establecida en el programa de vivienda 2008, de 804 mil créditos para adquisición, se lleva al mes de abril, un avance en promedio del 24% en término de número de créditos y un 25% en términos de inversión.

• Es notable que el avance en el programa de subsidios al mes de abril muesta un avance de 49% del monto presupuestado, con el que ha complementado 52,610 créditos para adquisición y 40,147 para mejoramiento, al parecer se requiere un incremento en el presupuesto.

IV. ¿Qué deberá preverse?.

El cumplimiento de las metas oficiales de crecimiento del sector vivienda, deberá de monitorearse y ajustarse con base en los siguientes factores, y por supuesto considerando las presiones inflacionarios y el bajo crecimiento económico internos y a un complejo entorno económico-financiero mundial, que pueden repercutir en:

• Incrementos en los precios de los insumos para la construcción que, de repercutirse en el precio de las viviendas afectarían negativamente la demanda.
• Bajo crecimiento del empleo ante una economía aletargada.
• Menor capacidad de contratación de una hipoteca con base en un menor ingreso disponible, dado el impacto de precios de alimentos y energéticos, así como el excesivo endeudamiento en créditos de consumo. Este factor representa también un foco rojo en su posible impacto en la cartera vencida hipotecaria de sofoles y bancos.
• Incremento en el costo de fondeo de corto plazo, dada la presión en tasas de interés por una mayor inflación en el país. Es un hecho que ante tales presiones y congruente con su misión, Banxico anunció el 20 de junio que aumentó el nivel de la tasa de fondeo en 0.25% para quedar ubicada en 7.75%, esto después de haber mantenido en 8 meses dicha tasa en nivel de 7.50%.
• Incremento en el factor de pago debido a un aumento en la tasa de fondeo a largo plazo. Si se considera un crédito hipotecario a una tasa de interés de 12.50% el efecto de un aumento en dicha tasa será el siguiente:

• Reducción de la velocidad de ventas, que impactaría la salud del sector financiero, incluyendo el riesgo de los créditos puente.
• Falta de disponibilidad de tierra con servicios.
• Encarecimiento del costo de las bursatilizaciones, lo que presionaría las tasas de interés o limitaría la oferta de fondeo.
• Reducción de la demanda por vivienda en zonas turísticas de playa o en la frontera norte.
• Sobreoferta de viviendas por la presión que tienen las empresas que cotizan en bolsa por crecer.

Comentarios y sugerencias: ibeteta@prodigy.net.mx

Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de la Vivienda, Canadevi, en el Suplemento Voz de la Vivienda de julio 2008.

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