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Crédito Hipotecario para la Economía Informal

¿Oportunidad o Riesgo?

Autor: Ignacio Beteta V.


• El empleo en la economía informal representa una proporción semejante al del empleo formal.
• El segmento formal en cuanto al otorgamiento de créditos hipotecarios, se encuentra atendido por el INFONAVIT, FOVISSSTE y SHF, para vivienda de interés social y por Bancos y Sofol(m)es en vivienda media y residencial.
• El segmento informal no tiene acceso al crédito hipotecario tradicional. No obstante que otorgar créditos para la adquisición de viviendas a este sector de la población representa un mercado potencial importante y atractivo, es indispensable considerar en el modelo de negocio, tanto los riesgos inherentes como las estrategias que los mitiguen.

I.- Estadísticas.

La economía informal ha venido creciendo, ya que mientras que en el año 2000 estaba representada por de 10.3 millones de personas, en el año 2010 al mes de junio, ascendió a 12.8 millones. Por su parte el empleo formal, referido a los trabajadores permanentes afiliados al IMSS, pasó de 11.2 millones en el año 2000 a 12.6 en junio de 2010. De esta manera la proporción de la economía informal pasó de 47.9% al 50.4% con relación al total integrado ´por las dos categorías de empleados presentados, que no incluyen al sector gobierno.
Ambos segmentos de la población requieren satisfacer su necesidad de vivienda pero, mientras los trabajadores afiliados al IMSS pueden aspirar a adquirirla con un crédito hipotecario ya sea del INFONAVIT o de la Banca o Sofol(m)es, el sector informal prácticamente no tiene esa posibilidad al no ser sujetos de crédito por no poder comprobar sus ingresos, requisito indispensable de acuerdo con los criterios tradicionales de otorgamiento de financiamiento hipotecario.

II.- Riesgos

Dentro de los riesgos de otorgarle crédito a la economía informal destaca la dificultad de contar con solicitantes cuyo ingreso se pueda comprobar de manera transparente con recibos de nómina por parte de su patrón o mediante facturas de su negocio y que además dichos ingresos sean constantes a lo largo del año. Desafortunadamente, en el sector informal, no se cuenta con comprobantes fidedignos de ingresos y la estacionalidad de las ventas en el comercio o en servicios como el turismo, no son constantes a lo largo del año. Por esta razón el otorgamiento de crédito a este sector de la población dificulta el poder establecer un monto de pago periódico acorde a la capacidad de pago del solicitante.
Por otra parte, los ingresos de este sector de la población están sujetos al ritmo de crecimiento de la actividad macroeconómica, siendo altamente vulnerables a la desaceleración.

III.- Estrategias y Alternativas para considerarse en las políticas de crédito.

El otorgamiento de crédito hipotecario para este sector de la población tiene que llevarse a cabo mediante estrategias que permitan mitigar el riesgo para las entidades financieras que presten los recursos. Algunas alternativas para ello son las siguientes:
• Estimación de la capacidad de pago mediante indicadores como:
• Comprobación del pago puntual de renta de casa habitación.
• Estudio socioeconómico para determinar patrones de nivel de vida con base en un análisis de ingresos y gastos estimados.
• Comportamiento de pago de otros créditos que haya contratado anteriormente.
• Capacidad de ahorro periódica mediante programas que permitan establecer metas claras de ahorro acordes a los montos de crédito por otorgarse. Este programa puede ofrecerse a través de las instituciones financieras o mancomunadamente con los desarrolladores de vivienda, mediante procedimientos, mecanismos y políticas que aseguren su transparencia.
• Programa de renta con opción a compra que le permitan al cliente ocupar su nueva vivienda en lugar de pagar renta por su vivienda actual, no obstante que dicho programa vaya acompañado de un enganche y esquema de ahorro.
• Reducción del monto de crédito vs. el valor de la vivienda. (menor LTV).
• Solicitar un mayor enganche, el cual podrá ser constituido a través de un programa de ahorro, lo que permitirá evaluar la capacidad de pago del solicitante.
• Adecuar las políticas de otorgamiento del ?seguro de crédito para el incumplimiento de pago de la vivienda? de acuerdo con las características del sector de la economía informal, no obstante que ello implique un prima del seguro más elevada.
• Aplicar el programa de subsidios a quienes cumplan puntualmente con el programa de ahorro de enganche. Considerar algunas prácticas que el Banco Mundial ha tenido en otros países de ahorro forzoso conjuntamente con subsidios a la frente, política que reduce el riesgo del monto del crédito respecto del valor de la vivienda.
• Establecer procedimientos de cobranza especializados.
• Gestionar ante las autoridades modificaciones al régimen jurídico para permitir la adjudicación expedita de la vivienda por parte de la entidad financiera en caso de incumplimiento de pago.

IV. Conclusiones:

• Es necesario mitigar los riesgos inherentes al otorgamiento de crédito al sector informal, no obstante que ello redunde en un mayor costo del financiamiento o la inducción de programas de ahorro forzoso.
• Se requiere de:
• Productos financieros que respondan a las características de este segmento, de tal forma que se logre un equilibrio entre las medidas adoptadas para mitigar los riesgos y el acceso de los productos para el acreditado.
• La gestión de modificaciones al esquema jurídico para permitir la adjudicación expedita de las viviendas asociadas a carteras vencidas.
• Incorporar a la población informal a su bancarización, para tener patrones de ahorro y consumo que permitan medir su capacidad de pago.
• Otorgar los créditos a través de Instituciones financieras especializadas, como Sofomes o Cajas de Ahorro, que por su naturaleza tengan el contacto cercano con sus clientes, tanto para el otorgamiento de crédito como para realizar labores de cobranza.
• Disponer en forma permanente de estadísticas que permitan analizar oportunamente el comportamiento de las carteras de créditos otorgados al sector informal para prever su comportamiento futuro y diseñar los productos financieros y políticas de crédito adecuados.

Comentarios y sugerencias: ibeteta@prodigy.net.mx

Artículo publicado por la CANADEVI en su REVISTA VIVIENDA MEXICANA del mes de Noviembre de 2010.

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