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Ignacio Beteta V.
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Cómo Comparar Créditos Hipotecarios

Por Ignacio Beteta V.

Las tasas de interés, seguros, comisiones, hacen difícil comparar y seleccionar un crédito hipotecario. Para poder simplificar esta tarea, es necesario comparar la tasa de interés que publican las instituciones financieras con aquella que resulta una vez que se incorporan al crédito los costos financieros dentro de los cuáles se incluyen la comisión por apertura, los seguros, y otros gastos.

Para ilustrar lo anterior, a continuación se presenta un caso numérico. Como punto de partida, debe recordarse que la tasa de interés de un crédito es un porcentaje que se aplica para obtener el valor presente de los pagos del crédito, de tal forma, que la suma de dichos pagos, ya calculados a valor presente, son igual al préstamo.

Considérese el siguiente crédito hipotecario, otorgado en pesos a tasa fija: • Monto: $1,000,000, • Tasa de interés: 12% anual, Plazo: 15 años, • Número de pagos anuales; 12, • Pago mensual: $12,002..

• Para entender el valor presente de los pagos mensuales, es necesario hacer el supuesto de que año con año, si el acreditado, en lugar de haber contratado un crédito hipotecario, pudiera gastar esa misma cantidad ($12,002) en otros productos, su capacidad de compra iría disminuyendo a lo largo de los años de acuerdo con el ritmo de inflación. Con motivo de simplificación, si la tasa de interés fuera igual a la inflación, que en este ejemplo es del 12%, el poder adquisitivo del pago en el primer año se habrá reducido en 12% siendo igual $10,651; en el año 5º habrá acumulado el efecto de una pérdida en su poder adquisitivo de 76%, como resultado de una pérdida anual acumulada a ritmo de interés compuesto del 12%, pudiéndose adquirir bienes en ese año por sólo $6,606.32. Si se aplica este mismo razonamiento, al final del plazo del crédito, en el mes 180 (año 15), la mensualidad sólo podrá comprar lo que pudieran haber adquirido con $2,002 quince años antes.

• En la tabla, se observa que el valor presente de las mensualidades (columna c) es igual al monto del crédito otorgado ($1,000,000). Para obtener el valor presente de cada mensualidad, se le fue restando el 1% a cada mensualidad (tasa de interés equivalente al 12% anual).

Sin embargo, cuando se aplican las comisiones y gastos adicionales, se tiene como resultado que el crédito neto que recibe el cliente es menor, y que los pagos son mayores, hecho que, consecuentemente, equivale a que la tasa de interés haya aumentado. Es decir, los pagos aumentan y el préstamo disminuye.

• Con base en el ejemplo anterior de un crédito de $1 millón de pesos, supóngase que se aplican las comisiones y costos (avalúo e investigación socioeconómica) por 3.3%, es decir $33,000. Por otra parte, se aplica el cobro de seguros de vida y daños, que se le aplican a cada pago, por lo que aumentan en $625, poco más del 5%. Esto resulta en que:

El importe del crédito neto disminuye de $1,000,000 a $967,000, se reduce en 3.3%, en $33,000.

El importe de la mensualidad se incrementa de $12,002 a $12,627, aumenta en 5.2%, en $625..

Con estos datos se reconstruye la tabla del crédito con el monto del crédito neto otorgado. Al tener mensualidades más elevadas, que ahora deben sumar $967,0000, en lugar de $1 millón, se deberá utilizar una tasa de interés ( o descuento) más elevada que, de acuerdo con la fórmula, aplicada a este ejemplo, corresponde a 13.61%,

En síntesis, el costo integral del crédito aumentó de 12% a 13.61%, debido a los costos involucrados y a los beneficios obtenidos, como son los seguros.

Conclusiones

• Es altamente deseable proporcionarle información al acreditado que le permita comparar el costo financiero integral de los diferentes créditos, ya que la transparencia en la información contribuye al sano desarrollo de los mercados.

• El análisis de los créditos hipotecarios debe considerar, tanto los costos como los beneficios de los créditos, para poder hacer comparaciones equivalentes. Tal es el caso de los seguros, que aunque elevan el pago mensual de la hipoteca, reportan un beneficio para el acreditado; asimismo, deberán compararse las características de los seguros y revisar si algún crédito ofrece ventajas adicionales como es el seguro de desempleo.

• Todas las Instituciones financieras debieran aplicar la misma metodología para el cálculo de su costo financiero integral para poder hacer comparaciones equivalentes.

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Artículo publicado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI, en el Suplemento Voz de la Vivienda de diciembre de 2005

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