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Cartera Vencida de Créditos Hipotecarios

Por: Lic. Ignacio Beteta V.

• Una cartera hipotecaria sana debe verse favorecida por mayores niveles de empleo.
• El IMOR es el Índice de Morosidad que mide la proporción de la cartera vencida (saldos de los créditos con cuatro o más mensualidades no pagadas) respecto del valor total de la cartera hipotecaria.
• A continuación se presenta una relación gráfica del comportamiento del IMOR de la cartera hipotecaria en los últimos 4 años y del número de empleos permanentes correspondiente a los trabajadores afiliados al IMSS.




De la gráfica anterior, se desprende el siguiente análisis que se presenta en el cuadro a continuación.



• Para poder interpretar los resultados anteriores, es necesario completar el análisis de la cartera vencida de los organismos y entidades financieras que otorgan los créditos hipotecarios. ccc
•Por falta de información estadística publicada de cartera vencida del FOVISSSTE, se omiten esa información





Causas del incremento en la cartera vencida:

De las Sofol(m)es:


• La disminución en el otorgamiento de nuevos créditos, por falta de fondeo. Cuando se colocan créditos aumenta el saldo de la cartera y el IMOR disminuye al reducirse la proporción de la cartera vencida respecto del total de la cartera.
• La reducción de la rentabilidad ante la necesidad de constituir reservas y capitalizar a las instituciones.xxx
• La recesión económica, que impactó a sus acreditados, por desempleo y o disminución de sus ingresos.
• Las posibles fallas administrativas en la selección de sus acreditados.

Del INFONAVIT::

• La recesión económica, que se refleja en desempleo y pérdida del trabajo, han afectando especialmente a algunos sectores económicos como son las empresas maquiladoras que operan en el norte del país.
• La inseguridad pública en algunas localidades especialñment del norte del país.
• Los mayores índices de cartera vencida se observan en los Estados del Norte del país: Tamaulipas (9.37% , Coahuila ( 9.04%, Sinaloa ( 7.96%), Sonora (7.63%) , Chihuahua (6.86%) , Durango (6.33%) y Baja California (5.94%) . Cifras NFONAVIT a septiembre 2011. Asimismo son los estados que concentran el mayor número de viviendas abandonadas. En todo el país al mes de junio 2011, éstas sumaban cerca de 48,000.
• Los segmentos de sus acreditados con ingresos entre 2.5 y 6.5 salarios mínimos (salario de originación), son los que concentran el mayor número de créditos vencidos, ( 161 mil de 222 mil ) y mayor índice de cartera vencida (entre 6.33% y hasta 7.04%), han resultado los más vulnerables ante la crisis económica.

Resumiendo; los factores principales son el desempleo, la incertidumbre de la conservación del empleo o ingresos y la inseguridad pública, los elementos principales que están afectando la cartera del INFONAVIT

De los Bancos: :

• Han logrado mantenerse en niveles menores al 4% en el IMOR.
• Han sido exitosas sus políticas de selectividad de acreditados
• Continúan renovando y promoviendo sus programas crediticios.
• No tienen problemas de fondeo.
• Han crecido sus carteras, por la colocación de nuevos créditos y por la adquisición selectiva de carteras de Sofoles.

CONCLUSIONES::

• Establecer tanto en organismos públicos como privados, políticas de prevención de cartera vencida acordes con la difícil etapa recesiva a la que nuestro país no se puede sustraer. El endurecimiento de normas de selectividad de acreditados es posible que limite la colocación de nuevos créditos, lo que sería preferible a crear carteras irrecuperables.
• Promover y premiar mayor enganche para la adquisición de vivienda.
• Promover mayor cultura de ahorro como respaldo para etapas de bajos ingresos.
• Establecer y o ampliar la cobertura del seguro de desempleo.

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