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Ignacio Beteta V.
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BMV: Las desarrolladoras sufren los embates del mercado
Panorama del mercado de vivienda con base en los resultados de las empresas desarrolladoras que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV)

Autor: Ignacio Beteta V.

La participación de las empresas desarrolladoras de vivienda que cotizan en la BMV representó cerca de la cuarta parte del mercado en 2011.

El objetivo del análisis no está orientado a la recomendación de compra o venta de las acciones de estas empresas, sino que tiene como fin poder utilizar sus indicadores para interpretar el mercado de vivienda.

I. Las desarrolladoras y el mercado de vivienda

2011: El Programa Anual de Vivienda alcanzó, en cifras previas, un total de 600 000 créditos hipotecarios para adquisición de vivienda. Por su parte, el número de viviendas vendidas por las desarrolladoras aquí presentadas reportan un total de 164 000 unidades durante 2011. El mercado está siendo complementado por otros desarrolladores que no participan en la BMV y por la adquisición de vivienda usada.
Cifras al cuarto trimestre de 2011: Las ventas de estas desarrolladoras de vivienda lograron un crecimiento positivo respecto del año anterior.
5.1 % en el número de viviendas vendidas.
6.1 % en valor de venta, resultado del incremento en el precio promedio de venta de las viviendas, principalmente por parte de ARA (18.7 %), que ha elevado la participación de viviendas residenciales, y de GEO (4.3 %).


Comportamiento trimestral en ventas: En su conjunto, las ventas de las desarrolladoras en la BMV muestran una tendencia de crecimiento trimestral semejante en 2010 y 2011.



II. Indicadores analíticos de las desarrolladoras de vivienda en la BMV.


Reserva territorial: HOMEX, GEO y URBI son las empresas que poseen mayor reserva territorial, la que se mide a través del número de viviendas por construir y que favorecen su potencial de desarrollo para los próximos años. A esas desarrolladoras le siguen en importancia ARA y SARE.

Las empresas que incrementaron sus reservas durante 2011 fueron HOMEX, en 10.2 % y ARA en 3.5 %. URBI prácticamente permaneció sin cambio y, por el contrario, GEO y SARE disminuyeron sus reservas territoriales un 5.8 y 10 %, respectivamente. Este último caso se explica por su Programa de Venta de Activos no Estratégicos que comenzó en 2010 y se prolongará hasta 2013, aunque tiene previsto conservar reservas estratégicas para sus operaciones de tres a cuatro años.

Razones financieras:

Apalancamiento (pasivo total/ activo total).

Al cuarto trimestre de 2011: ARA obtuvo el menor índice de apalancamiento (41.7 %), seguida por SARE (51.7 %), HOMEX (65.7 %) y GEO (72 %).

En cuanto a las variaciones en el grado de apalancamiento al cuarto trimestre de 2010, respecto del mismo periodo en 2011, SARE redujo su apalancamiento en 3.4 % mientras que GEO lo incrementó en 3 %. ARA y SARE mostraron variación negativa (-0.6 y -3.4 %, respectivamente. Por su parte, HOMEX prácticamente no se modificó. GEO y URBI mostraron un incremento de 3 y 0.4 %, respectivamente.

En el caso de SARE (que presentó el problema de tener la mayor proporción de sus pasivos con vencimiento a corto plazo), durante el último trimestre de 2011 y el primero de 2012 la empresa se enfocó en reestructurar los vencimientos de sus adeudos con sus principales acreedores, seis instituciones bancarias. No fue sino hasta el 18 de abril de 2012 que SARE anunció que concluyó el proceso de recalendarización de sus adeudos, con lo que logró que solo el 23 % de sus pasivos tenga vencimiento a corto plazo (18 meses) y el resto hasta cinco años. Asimismo, mediante su Programa de Venta de Activos no Estratégicos (terrenos), a ejecutarse durante 2012 y 2013, la empresa espera que proporcione mayor liquidez para cubrir sus compromisos a corto plazo.

Utilidad Neta (como porcentaje de las ventas)) en 2011:

La desarrolladora que reportó el mayor índice de Utilidad Neta fue URBI, con 14.6 %, seguida por ARA con 9.3 %, GEO con 3 % y HOMEX con 6.5 %.

Por su parte, SARE arrojó resultados negativos de -7.4 %, debido a una disminución en su volumen y velocidad de ventas, tanto de vivienda de interés social como de media y residencial, y a su inactividad operativa durante el último trimestre en que se enfocó a la reestructura de sus pasivos.

Entre los desarrollos de SARE se encuentran dos en Acapulco, Guerrero (específicamente en Punta Diamante), siendo el factor inseguridad el que ha influido en la desconfianza de los posibles compradores para invertir en ellos.

BMV: Las desarrolladoras sufren los embates del mercado

En general, las acciones de las seis empresas reportaron resultados negativos. La cotización de las acciones de estas empresas está representada por el Índice Habita, que en el lapso del 31 de diciembre de 2010 a diciembre de 2011 mostró una minusvalía del 52.3 %, que contrasta con la disminución de solo el 3.8 % del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC).

En el curso de 2012 se observa que el Índice Habita continúa rezagado, mientras que el IPC muestra una ligera recuperación.



Las razones por las cuales el precio de las acciones de las desarrolladoras de vivienda referidas se encuentra fuertemente castigado se deben a los siguientes factores:

Mercados financieros internacionales: La subvaluación internacional de las empresas del sector vivienda que afecta a las empresas aquí citadas, ya que cotizan en la bolsas internacionales. Dicha subvaluación refleja el escaso apetito por acciones de empresas de esta industria.

Reducción en el flujo de efectivo: El flujo de efectivo de las desarrolladoras de vivienda se ha reducido por las siguientes razones:

• La disminución en la velocidad de ventas de las viviendas a partir del desempleo observado durante la crisis 2009.

• La inseguridad y los cambios en el desarrollo regional o estatal ha dado lugar a que se modifique la demanda de vivienda, de tal forma que hay plazas con elevados inventarios de vivienda sin desplazarse y otras donde la demanda supera a la oferta.

• El incremento en la reserva territorial, que era la adecuada en un mercado con volúmenes crecientes de ventas, ha requerido de cuantiosas inversiones en efectivo.

• Los desarrollos de vivienda vertical aportan un menor flujo de efectivo a las empresas, ya que es requisito indispensable que el edificio esté totalmente terminado para poder escriturar los departamentos.

IV. El mercado nacional de vivienda tradicional reduce su potencial de crecimiento

• Los derechohabientes del Infonavit han sido el mercado principal de las empresas constructoras de vivienda. Sin embargo, los derechohabientes con mayores ingresos ya ejercieron su crédito, por lo que el mercado actual corresponde principalmente a derechohabientes de menores ingresos, lo que ha dado lugar a que se vendan viviendas de menor precio, que arrojan menores montos de flujo de efectivo.

• Los derechohabientes que se incorporan al Infonavit se caracterizan, en gran medida, por ser empleados temporales y cotizar con bajos salarios, hecho que se refleja en un mercado habitacional con menor crecimiento y con reducida capacidad de crédito por parte de sus compradores.

• El mercado de los no derechohabientes, representados en su mayoría por quienes integran la economía informal, no cuentan con elementos suficientes para acreditarse ante instituciones financieras. Los programas de ahorro inducido para que este sector pueda utilizarlo como un elemento para contratar un crédito aún se encuentran en etapas incipientes.

V. El sector financiero: Se limita el apoyo por parte de sofoles y sofomes

• Limitada atención a la población de bajos ingresos. La dificultad financiera de la mayor parte de las sofoles y sofomes que atendían a este tipo de población ha limitado el otorgamiento de créditos hipotecarios por falta de capital y elevados índices de cartera vencida.

• Tasas de interés muy elevadas respecto de las que ofrecen los bancos.

• La banca, aunque ha reducido las tasas de interés de sus productos hipotecarios, ha endurecido las condiciones de otorgamiento de créditos.

VI. Perspectivas del precio de las acciones de las empresas desarrolladoras y del mercado de vivienda

• Las acciones de las empresas desarrolladoras de vivienda se encuentran subvaluadas de acuerdo con los indicadores de análisis bursátil tradicional, por lo que a largo plazo tienen margen para recuperarse.

• El mercado de la vivienda para 2012 crecerá moderadamente, puesto que se espera un crecimiento de la economía mexicana en torno al 3.5 %.

• La demanda de vivienda continuará, año tras año, por el crecimiento poblacional y el rezago habitacional existente.

• La oferta de vivienda y de crédito hipotecario deberá ajustarse para satisfacer los diversos nichos de mercado.

• Los desarrollos ubicados cerca de las fuentes de trabajo son un factor atractivo para los compradores, lo que en muchas ciudades significará la construcción de viviendas verticales en terrenos hoy ocupados por vivienda de baja calidad.

• Las modificaciones que se harán a la ley del Infonavit para dar acceso a un segundo crédito favorecerán la rotación del parque habitacional y elevarán la vivienda de mayor valor por parte de quienes obtengan su segundo crédito.

• El esquema CREDIFERENTE para la población no derechohabiente, diseñado por la Sociedad Hipotecaria Federal, dará oportunidad a personas no afiliadas para la adquisición de vivienda nueva o usada con valor de hasta 550 Salarios Mínimos Mensuales y con un enganche mínimo del 10 %, a un plazo de 5 a 25 años. Este esquema incluye la posibilidad de demostrar la capacidad de pago mediante un esquema de ahorro previo a la compra de la vivienda, que podrá ser utilizado como el enganche. La promoción y el impulso comercial de este crédito será indispensable para su éxito, siendo además fundamental que los intermediarios financieros, bancos, sofoles, sofomes y cajas de ahorro se interesen en la operación de este producto.

• La efectiva y oportuna fluidez de subsidios para adquisición de vivienda para los estratos de menores ingresos es otro factor que incentiva a los desarrolladores y compradores. El gran problema de estos subsidios otorgados al frente se debe a que los desarrolladores no pueden prever su disponibilidad durante el año, ya que su monto es finito y requiere de su autorización por parte del congreso.

VII. Conclusiones

El mayor éxito lo alcanzarán las empresas que mejor definan sus nichos de mercado, lleven a cabo nuevas estrategias de construcción y cuenten con fuentes de financiamiento, asociación con fondos de capital, acceso a los mercados no tradicionales a través de coadyuvar en la promoción de esquemas de ahorro. En cuanto al proceso de edificación, deberán considerar participar en los DUIS (Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables) y evaluar proyectos de vivienda vertical.

La revaluación de los precios de las acciones de las desarrolladoras dependerá de varios factores, entre ellos:

• El apetito de los inversionistas internacionales por el sector vivienda.

• La capacidad de las empresas para generar flujo de efectivo y ajustarse a las nuevas circunstancias del mercado.


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