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Ignacio Beteta V.
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BAJO RIESGO, en contratar los créditos hipotecarios actuales

Lecciones aprendidas de la crisis de 1995

Por: Ignacio Beteta V.

Un número importante de personas que desean adquirir una vivienda, y que requieren de un crédito hipotecario, dudan en contratarlo al recordar las historias de horror de los créditos otorgados entre 1992 y 1994.

Afortunadamente las circunstancias del entorno macroeconómico se han modificado favorablemente y con expectativas de ser perdurables; por otra parte las Instituciones de crédito (Bancos comerciales y Sofoles) han mesurado sus estrategias de otorgamiento de crédito y el público se ha vuelto más consciente de la responsabilidad que implica la contratación de un crédito.

Para entender el bajo riesgo de los créditos hipotecarios actuales con relación a los otorgados durante 1992-1994, se hace un análisis de los principales factores que en su conjunto originaron la problemática señalada. Una vez realizado lo anterior, se presentan las características de los créditos hipotecarios actuales, que permiten considerarlos como de bajo riesgo.

1992-1994 fue el periodo record en el otorgamiento de créditos hipotecarios para vivienda media y residencial. Dos años antes, la Banca Comercial elevó sustancialmente el otorgamiento de este tipo de financiamiento debido a las siguientes razones:

• Las tasas de interés se habían reducido significativamente, lo que permitió comenzar a ofrecer productos hipotecarios.

• La falta de crédito hipotecario en años anteriores dio lugar a un mercado que se encontraba altamente desatendido con una gran demanda potencial.

• El otorgamiento de crédito hipotecario presentaba un gran atractivo para la banca al considerarlo de bajo riesgo dada su pulverización en créditos individuales y al contar con la garantía de un bien inmueble que respaldaba el crédito.

Los créditos hipotecarios tuvieron destinos múltiples entre los que destacaron:

• Compra de vivienda nueva.

• Compra de vivienda usada.

• Créditos de liquidez.

Aunque no se tiene información estadística de este desglose, SOFTEC publica que en 1994 se construyeron 30,486 viviendas de tipo medio y residencial por parte de promotores, lo que representó solo el 36% % del total de los 85,198 créditos otorgados, lo que permite concluir que gran parte de esos créditos se canalizaron hacia la adquisición de vivienda usada y a liquidez.

Sin embargo esta historia no tuvo un final feliz al haberse otorgado créditos bajo el esquema de tasa de interés variable, e inclusive, en la mayoría de los casos, bajo el esquema de refinanciamiento de intereses. Las circunstancias por las cuales las instituciones que otorgaron créditos hipotecarios recurrieron a dichos esquemas fueron los siguientes:

• Las tasas de interés, aunque se habían reducido, presentaban niveles aun elevados para ofrecer mensualidades atractivas, lo que motivó recurrir al esquema de refinanciamiento de intereses. Mediante este esquema se puede reducir el pago mensual inicial, aunque con las desventajas de que dicho pago queda sujeto a incrementos semestrales o anuales de acuerdo con la inflación u otro indicador, y que los intereses que no se alcanzan a pagar con la mensualidad se acumulan al saldo inicial del crédito.

• El plazo de captación de la banca era de muy corto plazo, por lo que los productos hipotecarios, que son de largo plazo, no podían ofrecerse con una tasa de interés fija o predeterminada. Con base en esta estructura de créditos hipotecarios, la crisis de 1995 convirtió a la cartera hipotecaria de los bancos en una pesadilla.

• El alza súbita de las tasas de interés, que servían de referencia del costo de los créditos hipotecarios, dio lugar a que el monto de los intereses no cubierto por el importe de las mensualidades elevaran sustancialmente el saldo del crédito, de tal forma que en poco tiempo la deuda superaba el valor de la vivienda (LTV)*.

**LTV = Loan to value. Es decir, el valor del crédito sobre el monto total del valor de la propiedad.

• El desempleo, que llegó a niveles históricamente elevados en 1995, y la necesidad de muchas personas que tuvieron que recontratarse con menores salarios, imposibilitó que muchos acreditados pudieran continuar cumpliendo con sus pagos.

• La cultura del no pago, que fomentó abusos por parte de algunos acreditados.

• Las mensualidades se ajustaban cada seis meses o cada año de acuerdo con el nivel de inflación. Debido a la crisis financiera, el alza de la mensualidad rebasó el incremento en el ajuste de los salarios.

La solución a esta problemática, donde el saldo de los créditos hipotecarios llegó a representar hasta una tercera parte del total de la cartera de algunos bancos, requirió del respaldo de las autoridades financieras.

Dichos apoyos se sintetizaron en las siguientes acciones:

• Reoriginación de los créditos mediante un nuevo esquema denominado en Udis, que redujo el riesgo de la volatilidad de las tasas de interés.

• Descuentos en las nuevas mensualidades en Udis, para tratar de ajustarlas a los pagos inicialmente contratados.

• Quitas de capital a quienes cumplieran con sus pagos o liquidaran sus créditos.

El costo de este rescate financiero fue compartido entre la banca comercial y el Gobierno Federal.

A partir de 1995 se ha instrumentado una política monetario-fiscal estricta para estabilizar la economía, de tal forma que fue posible lograr una transición de un sexenio gubernamental a otro en el año 2000 sin romper la disciplina financiera. Bajo este entorno ha sido posible y crecer créditos hipotecarios con certidumbre para los acreditados en cuanto al monto de sus pagos y el plazo de amortización.

El siguiente Cuadro presenta una comparación de las condiciones de los créditos que se ofrecieron durante 1992-1994 y las opciones actuales.

Conclusión

La estabilidad macroeconómica, que permite ofrecer bajas tasas de interés en el largo plazo, es el principal aliado para el otorgamiento de créditos hipotecarios con bajo riesgo.

Publicado en revista Real Estate MARKET & LIFESTYLE , número 8 en marzo 2004.

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