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2010, mejor que el año pasado, pero por debajo de 2008

Por Ignacio Beteta V.

La economía crecerá entre un 3.5% y un 4.5%, resultado principalmente de la recuperación norteamericana que estimulará el ingreso de quienes trabajan directa e indirectamente en la industria de la exportación, principalmente automotriz, electrodomésticos y electrónicos, así como con un mayor flujo por remesas y turismo. En el caso de la vivienda, esta industria contará con el apoyo de un sistema financiero sano y menor aversión al riesgo de los mercados financieros de invertir en economías emergentes y en esta industria.

2010 inicia con perspectivas poco alentadoras ante el alza de los energéticos e impuestos, incluyendo el predial. Por otra parte, la vivienda presenta reducción en sus inventarios, créditos puente en cartera vencida y mercados aletargados en zonas donde el impacto del desempleo ha sido más marcado. Sin embargo, existen elementos para proyectar en 2010 un crecimiento moderado del 8.1% en el valor de la colocación de créditos hipotecarios para adquisición de vivienda al considerar que, por el lado de la demanda, el empleo formal aumentará y que existen compradores potenciales que han postergado sus compras ante la incertidumbre en el empleo. Por el lado de la oferta de financiamiento, la banca evaluará proyectos de crédito puente e hipotecarios con un grado de riesgo menor ante el entorno de una economía que se recupera, que la SHF continuará impulsando medidas para el otorgamiento de financiamiento para la construcción de vivienda y créditos individuales y que los mercados financieros estarán más abiertos hacia las bursatilizaciones respaldadas por créditos hipotecarios. En cuanto al balance de oferta y demanda en el mercado inmobiliario, existen desequilibrios que deben ser analizados minuciosamente en cada comunidad de acuerdo con las circunstancias de la economía local. Esto fue evidente que ante la falta de oferta de vivienda nueva se haya elevado la proporción de los créditos otorgados para la adquisición de vivienda usada que tradicionalmente no superaba el 10%; en 2010 es probable que se presionen los precios en la medida en que se mantenga restringida la oferta y se reactive la demanda.

A continuación se presenta un cuadro con cifras preliminares que pueden enmarcar la evolución del otorgamiento de créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda para 2010. Se prevé que el mayor crecimiento será registrado a través de la banca y sofol(m)es que otorgan créditos hipotecarios con recursos propios, ya que al atender al mercado de vivienda media y residencial, reportaron en 2009 la mayor contracción; no obstante, su actividad será inferior a la de 2008. Por otra parte, tanto el INFONAVIT como la Sofol(m)es que otorguen créditos mediante fondeo de la SHF, registrarán un ligero crecimiento en el número de créditos, pero concentrarán su atención en la vivienda de menores ingresos. Se observa, por otra parte, que el otorgamiento de créditos en cofinanciamiento entre la banca y sofol(m)es con el INFONAVIT y FOVISSSTE continuarán con gran dinamismo.

Finalmente, se hace notar que los subsidios aumentarán en 10.4%, no obstante el recorte presupuestal del gobierno federal para 2010.

De manera detallada, a continuación se hace un desglose de la perspectiva de cada una de las entidades u organismos financieros que otorgarán créditos hipotecarios.

INFONAVIT.- Colocó 447 mil créditos en 2009, 41 mil menos que en 2008. Para 2010 el Infonavit tiene establecida una meta de crecimiento en su escenario conservador de 475 mil créditos lo que significaría un crecimiento de 6% respecto al nivel alcanzado en 2009. En su escenario optimista se colocarían 525 mil créditos, lo que superaría los 488 mil créditos otorgados en 2008, y un incremento de 17% respecto al 2009. Es posible que el Infonavit supere su meta mínima de 475 mil créditos, pero sin llegar a la cifra optimista de 525 mil.

El crecimiento de la colocación de créditos por parte del Infonavit dependerá de la permanencia de los derechohabientes en su empleo, de la reinstalación de quienes perdieron su trabajo y de la creación de nuevos puestos permanentes.

Por otra parte, este instituto tiene previsto continuar con bursatilizando su cartera, que en 2009 llegó a más de $11 mil millones de pesos a través de CEDEVIS.

FOVISSSTE.- Para 2010 el número de créditos proyectado es de 100 mil, cifra semejante a la reportada en 2009 y superior a los 90 mil créditos colocados en 2008.

Este nivel de créditos ha sido posible en buena parte a la bursatilización de su cartera hipotecaria. En 2009 colocó en los mercados financieros $15.5 mil millones y en 2010 prevé llegar a $16 mil millones.

Cabe señalar que el crecimiento en el volumen de créditos otorgados por este instituto ha marcado un viraje positivo de su actual administración.

BANCA Y SOFOL(M)ES CON FONDEO PROPIO.- Para 2010 se estima que colocarán 180 mil créditos lo que representa un incremento de 15% respecto a los 157 mil otorgados en 2009. Este crecimiento sería superior al de la economía que se ubicará en torno del 3.5% al 4.5%.

Cabe destacar, que mientras en otros países la banca tuvo que recibir apoyos de sus gobiernos ante la actual crisis, la banca en México cuenta con los siguientes factores a su favor: un elevado índice de capitalización muy superior al mínimo requerido del 10%, índice de cobertura de cartera vencida altamente satisfactorio ante el incremento en la cartera vencida, oferta de créditos a tasa de interés y plazo fijos y coberturas amplias de seguro de desempleo.

La contracción reportada de 15% en el número de créditos otorgados en 2009 se debió a la crisis económica que afectó fuertemente a los ingresos de la clase media así como a sus expectativas de permanencia en sus empleos, lo que contrajo su poder de compra y dio lugar a que difirieran o cancelaran su decisión de compra de vivienda.

Al reactivarse la economía en 2010 se prevé que se restablecerá la demanda de la vivienda media y residencial. Las instituciones aquí mencionadas, representan cerca de una tercera parte del total de del valor de los créditos otorgados.

SOFOLES - SOFOMES CON FONDEO DE LA SHF.- Estas entidades financieras presentaron caída muy marcada en 2009 respecto del año anterior, al reducir el número de créditos colocados de 33mil a 14 mil. Las principales razones que limitaron esa colocación fueron el crecimiento de la cartera vencida como resultado de la crisis que obligó a las Sofol(m)es a elevar el nivel de reservas para cartera vencida de los créditos individuales lo que redujo su capacidad financiera para respaldar nuevos créditos; la contracción en el mercado inmobiliario que dificultó o redujo la velocidad de ventas y demanda por créditos y elevó la cartera vencida de los créditos puente, lo que dejó conjuntos habitacionales iconclusos.

Ante esta problemática, la SHF ha respondido mediante programa de apoyo emergentes orientados a restablecer el financiamiento del crédito a la construcción a través de tres productos; 1) Financiamiento a través de fideicomisos para concluir proyectos en marcha. 2) Garantía SHF a bancos que financien créditos puentes a desarrolladores. 3) Financiamiento de capital y crédito a proyectos de desarrolladores.

En síntesis, 2010 presenta oportunidades ante la reducción en los inventarios de vivienda, dado el menor otorgamiento de créditos en 2009. La construcción de vivienda, sin embargo, debe estudiarse minuciosamente en cada localidad con base en las expectativas de recuperación económica de cada localidad y del tipo del nicho de mercado por atender.

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Artículo publicado por la CANADEVI en su REVISTA VIVIENDA MEXICANA del mes de febrero de 2010.

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